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Come noto la dichiarazione di ospitalità, da redigere attraverso la compilazione del modulo di cessione di fabbricato deve obbligatoriamente essere rilasciata alla Prefettura entro le 48 ore dall'inizio del rapporto di ospitalità stesso.
Al riguardo si è posta, di recente, all'attenzione della Corte di Legittimità, la questione della validità di una clausola, contenuta in un contratto di locazione ad uso abitativo, con la quale sia disposto il divieto di un'ospitalità non provvisoria concessa dal conduttore dell'immobile.
Tale clausola di divieto di ospitalità, contenuta nella medesima clausola contenente i più frequenti divieti di sublocazione e/o di cessione anche parziale dell'immobile, è stata ritenuta, dalla Suprema Corte, nulla in quanto contrastante con il dovere di solidarietà di cui all'art. 2 della Cost.
Debbono ritenersi legittimi, al di là di diverse previsioni contrattuali, i rapporti di ospitalità intrapresi dal conduttore dell'immobile a condizione che lo stesso risulti contestualmente abitare anche non continuativamente l'immobile, in quanto l'eventuale divieto pattizio di ospitalità confliggerebbe con l'adempimento dei doveri di solidarietà sociale nonchè con la tutela dei rapporti sia all'interno della famiglia fondata sul matrimonio sia di una convivenza di fatto tutelata in quanto formazione sociale, o con l'esplicazione di rapporti di amicizia.

Cass Civ Sez III, 19 giugno 2009 n 14343
I controlli insiti nell'ordinamento positivo relativi all'esplicazione dell'autonomia negoziale, coincidenti con la meritevolezza di tutela degli interessi regolati convenzionalmente e con la liceità della causa, devono essere in ogni caso parametrati ai superiori valori costituzionali previsti a garanzia degli specifici interessi, ivi compreso quello contemplato dall'art. 2 Cost. (che tutela i diritti involabili dell'uomo e impone l'adempimento dei doveri inderogabili di solidarietà); è pertanto nulla la clausola di un contratto di locazione nella quale, oltre alla previsione del divieto di sublocazione, sia contenuto il riferimento al divieto di ospitalità non temporanea di persone estranee al nucleo familiare anagrafico, siccome confliggente proprio con l'adempimento dei doveri di solidarietà che si può manifestare attraverso l'ospitalità offerta per venire incontro ad altrui difficoltà, oltre che con la tutela dei rapporti sia all'interno della famiglia fondata sul matrimonio sia di una convivenza di fatto tutelata in quanto formazione sociale, o con l'esplicazione di rapporti di amicizia.


LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:                           
Dott. VITTORIA    Paolo                          -  Presidente   - 
Dott. FEDERICO   Giovanni                     -  Consigliere  - 
Dott. FICO         Nino                                -  Consigliere  - 
Dott. SPAGNA MUSSO Bruno                -  Consigliere  - 
Dott. D'AMICO      Paolo                          -  rel. Consigliere  - 

ha pronunciato la seguente:
sentenza

sul ricorso proposto da:
L.D.B., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA PO 22,  presso  lo studio dell'avvocato GIAMMARIA PIERLUIGI, rappresentato  e  difeso dall'avvocato SPADA Paolo giusta delega in calce al ricorso;
- ricorrente –
contro

I.N.P.S., e per esso la Romeo Gestioni S.p.A. nella persona  del  suo legale   rappresentante   pro  tempore  Dott. T.E., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI 267, presso  lo  studio  dell'avvocato  PUGLIESE  Salvatore,  che  lo  rappresenta   e  difende;

controricorrenti –
e contro
B.D.;
intimati –

avverso la sentenza n. 4524/2004 della CORTE D'APPELLO di ROMA quarta  sezione, depositata il 02/02/2005; emessa il 20.10.2004;
udita  la  relazione  della causa svolta nella pubblica  udienza  del  22/01/2009 dal Consigliere Dott. PAOLO D'AMICO;
udito l'Avvocato Paolo SPADA;
udito  l'Avvocato  Luca SAVINI ZANGRANDI (per delega  avv.  Salvatore  PUGLIESE);
Udito  il  parere  del Sostituto Procuratore Generale  Dott.  MASSIMO  FEDELI che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso in riassunzione depositato il 20.3.1998 l'INPDAI agiva nei confronti di L.D.B. e B.D. esponendo di essere proprietario di un appartamento sito in (OMISSIS), concesso in locazione abitativa alla L.. Precisava l'attore che da tempo quest'ultima non occupava più l'immobile e che, in contrasto con quanto disposto dal contratto di locazione, ne aveva ceduto il godimento alla B..
Tanto premesso parte attrice chiedeva dichiararsi risolto il contratto di locazione concluso con L.D.B.;
dichiararsi la B. occupante senza titolo dell'immobile;
condannarsi la L. e la B. al rilascio dell'appartamento ed al pagamento dell'indennità di occupazione, oltre al risarcimento dei danni da liquidarsi in separato giudizio.
Mentre B.D. rimaneva contumace, L.D.B. resisteva alla domanda sostenendo di aver avuto e di avere ancora la disponibilità dell'immobile; che lì era indirizzata la sua corrispondenza e lì era telefonicamente rintracciabile; che la B. era stata soltanto un'ospite; che i propri impegni lavorativi e familiari ne rendevano discontinua la presenza nell'appartamento; che le modalità di godimento della cosa locata appartenevano ad una dimensione sua personale non sindacabile in alcun modo dal locatore.
La convenuta non negava dunque d'aver ospitato la B., nè d'aver abitato in modo non continuativo l'appartamento; sosteneva però di non averlo mai abbandonato e concludeva per il rigetto dell'avversa pretesa sostenendo:
a) l'inefficacia della clausola 15 del contratto nella parte in cui vieta "di ospitare non temporaneamente persone estranee al nucleo familiare anagrafico", in quanto la clausola stessa non era stata specificamente approvata per iscritto ai sensi dell'art. 1341 c.c., comma 2, art. 1342 c.c. e art. 1469 quinquies c.c., ed era da presumere vessatoria a norma dell'art. 1469 bis c.c., n. 18;
b) la nullità della medesima clausola in quanto tesa a limitare "anche la libertà personale, delle relazioni personali e del domicilio, in contrasto con l'art. 3 Cost., comma 2, artt. 13 e 14 Cost.".
La ricorrente precisava infine che nessun danno era stato comunque cagionato all'ente ricorrente.
Con sentenza n. 36653/2000 il Tribunale di Roma, disattesa l'eccezione di nullità della clausola 15 del contratto inter partes;
ritenuta inapplicabile in quanto posteriore al contratto de quo la norma dell'art. 1469 bis c.c.; ritenuta sussistente la perdurante violazione, per circa un quinquennio, della suddetta clausola;
rilevata la sussistenza degli estremi per la risoluzione del rapporto ed il risarcimento del danno, così provvedeva:
1) dichiarava risolto per effetto di clausola risolutiva espressa il contratto di locazione concluso tra l'INPDAI e L.D. B.;
2) dichiarava B.D. occupante senza titolo dell'immobile;
3) condannava L.D.B. e B.D. al rilascio in favore dell'INPS dell'appartamento;
4) condannava L.D.B. e B.D. in solido al risarcimento dei danni da liquidare in separato giudizio.
Proponeva appello la sola L.B. talchè la sentenza passava in giudicato per la B..
L'appellante insisteva sull'eccezione di nullità della clausola contrattuale ex art. 15, non approvata ai sensi dell'art. 1341 c.c., comma 2 e comunque ritenuta in contrasto con la norma dell'art. 1469 bis c.c. considerato applicabile al caso anche se posteriore alla stipulazione del contratto; negava che sussistessero gli estremi per la risoluzione del contratto; deduceva la mancanza di prova del danno considerato del tutto inesistente.
Resisteva l'INPDAI. A seguito della soppressione dell'INPDAI da parte della L. n. 289 del 2002 e della successione a titolo universale dell'INPS nei relativi rapporti, la causa era interrotta e quindi riassunta nei confronti dello stesso INPS che però non si costituiva.
La Corte d'appello, in accoglimento del gravame ed a parziale riforma dell'impugnata sentenza:
a) rigettava la domanda di risarcimento danni nei confronti dell'appellante;
b) confermava per il resto la sentenza impugnata. Proponeva ricorso per cassazione L.D.B..
Resisteva con controricorso e proponeva ricorso incidentale l'INPS e per esso la Romeo Gestioni s.p.a..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. - Ricorso principale e ricorso incidentale, rivolti contro la stessa sentenza, debbono essere decisi insieme.
Il primo è fondato, non lo è l'altro.
2. - L'art. 15 del contratto di locazione dispone che "E' fatto assoluto divieto, sotto comminatoria di risoluzione di diritto del presente contratto e pagamento integrale del deposito cauzionale, e salvo il diritto al risarcimento dei maggiori danni subiti, di sublocare i beni locati anche in parte o di cedere il contratto, sia a titolo oneroso che gratuito, con o senza mobili. Detto divieto è esteso anche al caso in cui i sublocatari risultino affini del conduttore. E' altresì vietato, sotto le comminatorie tutte sopra riportate, ospitare non temporaneamente persone estranee al nucleo familiare anagrafico, quale risulta essere indicato all'atto della stipula del contratto. I divieti sono validi ed operanti anche se l'Istituto non pone in essere atti diretti a farli rispettare".
L'impugnata sentenza ha ritenuto valida ed efficace tale clausola perchè, secondo la corte d'appello, a) è connaturale alla locazione, specie abitativa, essendo quest'ultima un rapporto fondato sull'intuitus personae; b) si colloca nella fisiologia del contratto di locazione e non può pertanto considerarsi, ai sensi dell'art. 1341 c.c., comma 2 vessatoria e soggetta a specifica approvazione per iscritto.
Anzi, prosegue la sentenza, un'ospitalità protratta per un lungo lasso di tempo finisce per assumere i caratteri della sublocazione invito domino in conflitto con la L. n. 392 del 1978, art. 2 (seppure non con l'art. 1594 c.c.). Data l'anteriorità della clausola in esame rispetto alla data di entrata in vigore dell'art. 1469 bis c.c. non è conferente, si ritiene infine, il richiamo a quest'ultima disposizione (Cass., 17.7.2003, n. 11200).
Le tesi della corte d'appello sono contestate da L.D. B., con il ricorso principale in cui sono svolti tre motivi nei quali si denunzia rispettivamente: 1) "Violazione e falsa applicazione degli artt. 1571 e 1587 c.c., L. n. 392 del 1978, art. 2, in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3. Omessa e contraddittoria motivazione in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 5"; 2) "Violazione e falsa applicazione degli artt. 1341, 1342, 1469 bis, 1469 quinquies c.c., anche in combinato disposto con l'art. 3 Cost., comma 2, artt. 13 e 14 Cost., in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3. Omessa e contraddittoria motivazione in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 5";
3) "Omessa pronuncia sul contrasto, immediato o mediato, del regime convenzionale (art. 15 del modulo contrattuale I.N.P.D.A.I./ L.) con l'art. 3 Cost., comma 2, artt. 13 e 14 Cost., in relazione, all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 4 e omessa motivazione in relazione all'art. 360 c.p.c. n. 5".
Con il primo motivo la ricorrente critica in particolare la tesi secondo la quale il rapporto di locazione "si fonda sull'intuitus personae" e il ritenuto carattere "connaturale alla locazione" del contenuto della clausola n. 15.
Secondo la ricorrente le affermazioni della corte d'appello sono apodittiche e controvertibili e quest'ultima ha erroneamente postulato l'equivalenza fra "ospitalità protratta" e "sublocazione", inferendone l'estensione alla ospitalità del divieto di sublocazione non parziale di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 2.
Tale equivalenza (fra "ospitalità protratta" e "sublocazione"), prosegue la ricorrente, è smentita dall'insegnamento dalla stessa Cassazione secondo la quale il titolo dell'occupazione (sublocazione, comodato, ospitalità) è tanto rilevante da essere materia di prova.
Con il secondo motivo la L. critica ancora la corte d'appello per essersi questa "sbarazzata" della disciplina dei "contratti col consumatore", contenuta nel capo 14 bis c.c. (ed ora nel "Codice del consumo"), e ritiene che nessun dubbio può sussistere circa l'applicabilità degli artt. 1469 bis e 1469 quinquies c.c. ad un contratto di locazione stipulato fra un ente (I.N.P.D.A.I) che gestisce il proprio patrimonio immobiliare ricorrendo a modalità di contrattazione in serie e per adesione ed un privato ( L.) il quale, sottostando a condizioni contrattuali unilateralmente predisposte dalla controparte, si procura l'accesso ad un bene fondamentale della vita quale l'abitazione.
Con il terzo motivo la ricorrente segnala infine la mancata corrispondenza tra chiesto e pronunciato in relazione all'omessa pronuncia sul conflitto tra l'art. 15 del contratto e la disciplina costituzionale; e sostiene che la clausola contrattuale in forza della quale è stata confermata la risoluzione pronunciata in prime cure è priva d'effetto perchè in diretto contrasto con le norme della costituzione citate nell'epigrafe del motivo in esame.
Orbene, ai fini del decidere si deve escludere che la clausola in discussione - che equipara la prolungata ospitalità a sublocazione - sia riconducibile ad alcuna delle figure previste dall'art. 1341 c.c..
Nè al caso si può ritenere applicabile la norma dettata dall'art. 1469 bis c.c. introdotto con L. 6 febbraio 1996, n. 52, perchè la disposizione è priva di effetto retroattivo e non si applica ai negozi conclusi in epoca antecedente alla sua entrata in vigore, stante il generale principio di irretroattività della legge (Cass. 23.12.2004 n. 23965; Cass. 17.7.2003 n. 11200; Cass. 29.11.1999 n. 13339).
Tanto premesso, ritenuti non applicabili gli artt. 1341 e 1469 bis c.c., la disciplina della fattispecie per cui è causa va ricercata nell'ordinamento unitariamente considerato, quale insieme di fonti eterogenee ma reciprocamente armonizzate seppur non in senso paritario bensì secondo un rigoroso rapporto gerarchico al cui vertice è la costituzione che, in modo diretto o indiretto, assegna a ciascuna di esse la propria funzione normativa.
In tale struttura gerarchica una posizione preminente hanno quelle norme che attengono ai valori inviolabili della persona umana ed il cui dettato non si esaurisce in formule meramente programmatiche, ma è dotato d'un valore precettivo che le rende direttamente applicabili anche ai rapporti intersoggettivi (Cass. 15.7.2005 n. 15022; Cass. 31.5.2003, n. 8828; Cass. 31.5.2003, n. 8827).
In questo quadro, come i osserva in dottrina, l'autonomia negoziale non può essere disancorata dalla natura degli interessi sui quali una data disposizione è destinata ad incidere. E poichè ogni interesse è correlabile ad un valore, attraverso l'analisi degli interessi si dovrà individuare quali fra essi estrinsecano valori che hanno nella Carta costituzionale il loro riconoscimento e la loro tutela.
In altri termini, il fondamento costituzionale dell'autonomia negoziale va individuato alla luce di molteplici supporti normativi, in ragione della natura degli interessi affidati alle singole esplicazioni di autonomia e dei valori costituzionali ai quali questi interessi sono riconducibili. I fondamenti costituzionali dell'autonomia negoziale offrono all'interprete le indispensabili coordinate, alle quali attingere per esprimere sui singoli e concreti atti di autonomia quei giudizi di valore che l'ordinamento affida loro. Ci si riferisce ai controlli di "meritevolezza di tutela degli interessi" (art. 1322 c.c.) e di "liceità" (spec. art. 1343 c.c.) che devono essere condotti, per quanto qui interessa, alla stregua dell'art. 2 Cost. il quale tutela i diritti inviolabili dell'uomo e richiede l'adempimento dei doveri inderogabili di solidarietà.
Quest'ultima, supremo principio costituzionale, esprime cooperazione e si caratterizza per una valenza etica, identificandosi con un "ideale di partecipazione piena all'altrui vicenda" che non può non assumere aspetti di reciprocità. La persona è inseparabile dalla solidarietà che non può essere pertanto limitata alla sfera dei rapporti economici dato che il principio solidaristico, oltre a svolgere una funzione emancipatoria ed a garantire l'adempimento dei doveri del singolo verso la comunità, assume rilevanza anche nell'ambito dei rapporti interindividuali. In altre parole, il principio solidaristico non è più soltanto caratterizzato in senso economico, rivolto a scopi nazionalistici, di efficientismo del sistema o di aumento della produttività, ma ha fini ad un tempo politici, economici, sociali.
Nell'art. 2 Cost. (oltre che negli artt. 29 e 30 cost.) trovano così il loro sostegno le esplicazioni di autonomia, a contenuto patrimoniale e non, che hanno la loro ragion d'essere nella famiglia (ad es., accordi sull'indirizzo della vita familiare, convenzioni matrimoniali, contratti stipulati nell'interesse della famiglia), alla quale è devoluto l'essenziale compito di realizzare le istanze più profonde della persona.
Alla stregua di queste premesse deve rilevarsi che i divieti di cui all'art. 15 del contratto di locazione confliggono proprio con l'adempimento dei doveri di solidarietà che si può manifestare attraverso l'ospitalità offerta per venire incontro ad altrui difficoltà e possono altresì confliggere con la tutela dei rapporti sia all'interno della famiglia fondata sul matrimonio sia di una convivenza di fatto tutelata in quanto formazione sociale, o con l'esplicazione di rapporti amicizia.
D'altra parte, considerato il superamento del tradizionale modo di intendere i diritti della personalità e l'esigenza di tutelare la vita privata dall'altrui ingerenza, è lecito individuare nella clausola generale di cui all'art. 2 Cost. una tutela contro le lesioni della personalità che si potrebbero verificare anche attraverso l'intrusione nelle mura domestiche del conduttore. E una tale violazione certo consente l'art. 15 Cost. attraverso quei possibili controlli sullo svolgimento di relazioni individuali all'interno dell'immobile, finalizzati ad impedire forme di ospitalità non temporanea.
In conclusione, per le ragioni sin qui esposte, rilevato il contrasto fra il suddetto art. 15 Cost. e la disciplina dell'art. 2 Cost. il ricorso principale è fondato.
3. - Si deve allora esaminare il ricorso incidentale, che come si è anticipato non è fondato.
L'Inps con un motivo denuncia vizi di violazione di norme sul procedimento (art. 360 c.p.c., n. 4, in relazione all'art. 418 c.p.c.) e di difetto di motivazione (art. 360 c.p.c., n. 5): sostiene che la questione della inefficacia della clausola di cui all'art. 15 Cost. del contratto di locazione avrebbe dovuto essere introdotta in giudizio nel rispetto dell'art. 418 cod. proc. civ., perchè la sua deduzione avrebbe la natura di domanda riconvenzionale e che questa difesa, già opposta in primo grado non è stata presa in esame.
Se non che la questione dell'inefficacia della clausola, come dimostrano le ragioni che hanno condotto ad affermarla, aveva invece la natura processuale di un'eccezione rilevabile di ufficio sottratta alla operatività dell'art. 418 c.p.c..
4. - Accolto il ricorso principale e rigettato quello incidentale, siccome non sono richiesti altri accertamenti di fatto la causa si presta ad essere decisa nel merito con il rigetto della domanda.
5. - La novità della questione decisa giustifica che le spese dell'intero processo siano dichiarate compensate per l'intero.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso principale, rigetta l'incidentale, cassa la sentenza impugnata e pronunciando nel merito rigetta la domanda, compensa le spese dell'intero giudizio.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della sezione terza civile della Corte Suprema di Cassazione, il 22 gennaio 2009.

Depositato in Cancelleria il 19 giugno 2009
 

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