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Modelli di disdetta del contratto di locazione, normativa e giurisprudenza in materia

Contratto di locazione: le fonti
La disciplina del contratto di locazione ad uso abitativo origina, essenzialmente, dalla combinazione delle disposizioni di cui alla L. n. 431 del 9 dicembre 1998 di quelle, residue, della L. n. 392/78, nonchè dalle disposizioni di cui agli artt. 1571 e ss. del c.c.
Contratto di locazione: stipula e rinnovo
Per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.
L'art. 2 della L. n. 431/98 dispone che i contratti di locazione ad uso abitativo non possano avere una durata inferiore a 4 anni e che, alla prima scadenza, si rinnovano di un uguale periodo salvo che il locatore non intenda adibire l'immobile agli usi di cui al successivo art. 3 (vedi il punto che segue). Alla seconda scadenza, è previsto che entrambe le Parti possano attivarsi per procedere al rinnovo del contratto di locazione o per rinunciare al rinnovo, inoltrando specifica lettera raccomandata all'altra Parte almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, pena, in difetto, l'automatica rinnovazione del contratto alle medesime condizioni. In alternativa, possono essere stipulati contratti di locazione sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative sul piano nazionale. In ogni caso questi contratti di locazione non potranno avere una durata inferiore a tre anni più due di proroga in difetto di disdetta ai sensi dell'art. 3 della L. n. 431/98. Anche per questi tipi di contratti di locazione, alla seconda scadenza, è prevista al possibilità di attivare la procedura per il rinnovo o per la rinuncia al rinnovo con lettera raccomandata da inoltrarsi almeno sei mesi prima della scadenza.
Contratto di locazione: la disdetta del contratto alla prima scadenza da parte del locatore
Il contratto di locazione ad uso abitativo ha, come si è visto, una durata di quattro anni e subisce un automatico rinnovo per un uguale periodo se il locatore non comunica la disdetta, con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza del primo quadriennio. Il diniego del rinnovo del contratto di locazione è ammesso per i seguenti motivi che debbono essere esplicitati nella comunicazione: a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità; c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune; d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori; e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso; f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo; g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Qualora la facoltà di disdetta sia stata illegittimamente esercitata o quando il locatore non adibisca, entro un anno, l'immobile agli usi per i quali abbia esercitato la facoltà di disdetta stessa, il conduttore ha il diritto di ripristinare il contratto di locazione cessato o di conseguire un risarcimento danni in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone.
Contratto di locazione: uso transitorio o per studenti universitari
L'art. 5 della L. n. 431/98 prevede la possibilità di stipulare contratti di locazione per finalità transitorie o, più in particolare, per uso abitazione in favore di studenti universitari. La disciplina di tali modelli di contratto di locazione è rimessa a specifici decreti del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti di concerto con il Ministro dell'Economia e delle Finanze e ad accordi, definiti in sede locale, fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative sul piano nazionale.
Contratto di locazione: sublocazione e cessione del contratto
Il contratto di locazione non può essere ceduto nè l'immobile sublocato totalmente senza il consenso del locatore. E', invece, consentita la sublocazione parziale dell'immobile, previa comunicazione al locatore, salvo che non sussista al riguardo un espresso divieto nel contratto di locazione.
Contratto di locazione: recesso del conduttore
Il conduttore può sempre recedere dal rapporto locatizio per gravi motivi dandone comunicazione con sei mesi d'anticipo. Le Parti possono consentire il recesso del conduttore in ogni tempo e senza la necessità d'allegare i gravi motivi, sempre con il rispetto del termine di sei mesi di preavviso. I gravi motivi che giustificano l'anticipato recesso dal contratto di locazione debbono essere imprevedibili e sopravvenuti alla stipula del contratto di locazione stesso.
Contratto di locazione: risoluzione per inadempimento del conduttore
Costituisce grave inadempimento del conduttore, tale da determinare la risoluzione del contratto di locazione, il mancato pagamento del canone di locazione decorsi venti giorni dalla scadenza prevista o il mancato pagamento degli oneri accessori quando la relativa morosità ecceda le due mensilità di canone.
Contratto di locazione: la successione nel contratto
E' prevista, dall'art. 6 della L. n. 392/78, per effetto della sentenza della Corte Costituzionale n. 404 del 7 aprile 1998, la successione nel contratto di locazione:
1) in caso di morte del conduttore, del coniuge e del convivente more uxorio, nonchè degli eredi, dei parenti e degli affini abitualmente conviventi;
2) in caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione dei suoi effetti civili, del coniuge se il diritto di abitare la casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo;
3) in caso di convivenza more uxorio con prole, del convivente qualora il conduttore abbia cessato la convivenza;
4) in caso di separazione consensuale, di nullità matrimoniale o di separazione di fatto, del coniuge, ove così convenuto tra le Parti.
Contratto di locazione: oneri accessori
Gli oneri accessori sono interamente a carico del conduttore salvo quelli relativi al servizio di portineria che sono a carico del conduttore nella misura del 90%. Il conduttore ha diritto di ricevere dal locatore l'indicazione specifica delle spese relative agli oneri accessori ed i relativi titoli giustificativi e deve rimborsare le medesime spese entro 60 giorni dalla relativa richiesta del locatore. Parallelamente sono previste specifiche modalità di partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini, con diritto di voto per quel che attiene ai servizi di riscaldamento e di condizionamento dell'aria.
Contratto di locazione: diritto di prelazione
La disciplina del contratto di locazione ad uso abitativo prevede due distinte fattispecie di prelazione in favore del conduttore.
La prima, ex art. 38 della L. n. 392/78, si verifica allorchè il locatore intenda trasferire la proprietà dell'immobile locato. In tale ipotesi, il locatore ha l'obbligo di informare il conduttore della propria volontà di alienare il bene e le condizioni della vendita a mezzo ufficiale giudiziario. Il conduttore potrà esercitare il diritto di prelazione comunicando, sempre a mezzo di Ufficiale Giudiziario, la propria volontà di acquistare il bene alle condizioni comunicate entro il termine di 60 giorni. In tale caso dovrà, poi, procedere al pagamento del prezzo entro il termine di 90 giorni dalla ricezione dell'iniziale comunicazione del locatore.
La seconda, ex art. 40 della L. n. 392/78, è prevista, laddove, alla scadenza del contratto di locazione, il locatore intenda locare a terzi l'immobile. In questo caso dovrà dare comunicazione al conduttore a mezzo raccomandata A.R. ed il conduttore potrà esercitare il diritto di prelazione entro il termine di trenta giorni dalla ricezione della comunicazione. Analogo diritto di prelazione è previsto in favore del conduttore ove il contratto di locazione con terzi sia stipulato entro il termine di sei mesi dal recupero della disponibilità dell'immobile.
Contratto di locazione: il riscatto
La L. n. 392/78 prevede, in caso di mancato rispetto dell'obbligo di comunicazione ( a mezzo di ufficiale giudiziario) delle condizioni di vendita gravante sul locatore ai sensi dell'art. 38 della L. n. 392/78, o nel caso in cui siano state comunicate condizioni più onerose da quelle risultanti dal contratto trascritto, che il conduttore possa esercitare il diritto di riscatto dell'immobile entro sei mesi dalla trascrizione della compravendita. Il versamento del prezzo del riscatto dovrà essere effettuato (in caso di mancata opposizione) entro il termine di tre mesi dalla prima udienza del relativo giudizio instaurato dal conduttore oppure (in caso di opposizione) entro il termine di tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza.
Contratto di locazione: patti contrari alla legge
L'art. 13 della L. n. 431/98 prevede che, ove sia pattuito un canone maggiore rispetto a quello risultante dal contratto registrato, il conduttore sia ammesso a ripetere le somme eccedenti il canone formalmente pattuito entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato. In caso di contratti di locazione non stipulati in forma scritta, è prevista la trasformazione del contratto in un contratto di locazione della durata di 4 anni + 4 ai sensi dell'art. 2 della L. n. 431/98.
Si propone, qui di seguito, un modello di contratto di locazione ad uso abitativo

Contratto di locazione
di immobile urbano ad uso abitativo stipulata ai sensi dell'art. 2 - comma 1- legge n. 431/98

tra
XXX, nato a XXX, residente a XXX, C.F. XXX– di seguitodenominato “locatore”
e
XXX, nato a XXX il XXX residente in XXX CF XXX - di seguito denominato “conduttore”
si conviene e stipula quanto segue

Art. 1 del contratto di locazione: oggetto
il locatore concede in locazione al conduttore l'unità immobiliare sita in XXX, Via XXX, piano XXX int. XXX, composto di due stanze e servizi;
Art. 2 del contratto di locazione: destinazione d’uso e divieto di sublocazione
La predetta unità immobiliare viene concessa in locazione ad esclusivo uso di abitazione. E’ fatto espresso divieto alla conduttrice di dare una qualsiasi diversa destinazione, anche parziale, all'immobile locato, nonché di sublocarlo o darlo in comodato, in tutto o in parte, o di cedere o di conferire a qualunque titolo il contratto senza il consenso scritto del locatore. Nel caso in cui venga concesso il consenso alla sublocazione il conduttore è obbligato a dare copia sia del contratto di sublocazione che della comunicazione fatta all'Autorità di P.S. ai sensi dell'art. 12 del D.L. 21 marzo 1978 n. 59 convertito nella legge n.191 del 18 marzo 1978, nel caso in cui il subconduttore sia cittadino extracomunitario, dell'art. 7 del D. lgs. n.266 del 25 luglio 1998. E' altresì espressamente vietata qualsiasi variazione, anche parziale, delle modalità di utilizzazione dell'immobile contrattualmente prevista. La violazione di detti divieti comporterà la risoluzione di diritto del contratto.
Art. 3 del contratto di locazione: facoltà di recesso
La conduttrice può recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione al locatore con lettera raccomandata a.r. con preavviso di sei mesi.
Art. 4 del contratto di locazione: la durata
La locazione ha la durata di quattro anni con decorrenza dall’1.1.2007 e termina al 31.12.2010. La locatrice alla prima scadenza contrattuale può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto se intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui rispettivamente all'art. 3, ovvero nei casi previsti dalle lettere c) e f) art. 3 L.431/98.
Art. 5 del contratto di locazione: canone
Il canone di locazione è convenuto dalle parti in €.XXX annue da corrispondersi in rate mensili di €. XXX ciascuna entro e non oltre il giorno 5 di ogni mese presso il domicilio della locatrice o attraverso bonifico bancario. Il canone sarà aggiornato automaticamente e senza necessità di richiesta scritta nella misura del 75% della variazione dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai verificatasi nell'anno precedente.
Art. 6 del contratto di locazione: eccezioni del conduttore
Il pagamento del canone non potrà essere sospeso nè ritardato da pretese od eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Unica prova del pagamento sarà costituita dalla ricevuta o dall’attestazione di avvenuto bonifico;
Art. 7 del contratto di locazione: oneri accessori
Sono a carico della conduttrice le spese di amministrazione, di conservazione e gestione dei servizi e cose comuni, nonché ogni altra spesa prevista dall'art. 9 della L. 392/78, secondo il piano preventivo annuale delle spese redatto dall'Amministratore dello stabile (salvo conguaglio in sede di riparto definitivo);
Art. 8 del contratto di locazione: spese di conservazione dell’immobile
Le spese per le riparazioni straordinarie saranno sostenute dalla locatrice. La conduttrice è tenuta ad eseguire tutte le riparazioni conseguenti i danni provocati dalla sua negligenza nell'uso della cosa locata o delle apparecchiature ivi esistenti, nonché le piccole riparazioni di cui all'art. 1609 c.c.;
Art. 9 del contratto di locazione: accesso all’unità immobiliare
La conduttrice è costituita custode della cosa locata. La locatrice, fino alla riconsegna, ha diritto di visitare i locali affittati per accertarne lo stato ed il buon uso, previo preavviso anche telefonico di un giorno. La conduttrice dovrà consentire, per giustificati motivi e previo avviso, l'accesso all'unità immobiliare locata da parte della locatrice, dell'amministratore dello stabile o di loro incaricati. Dopo la disdetta, o il recesso della conduttrice o ancora nel caso in cui la locatrice intendesse vendere la cosa locata, la conduttrice, previa richiesta con anticipo di un giorno e salvo giustificato impedimento, dovrà consentire la visita dalle ore 18,00 alle ore 19,00 dei giorni di martedì, sotto pena della risoluzione di diritto del contratto e del risarcimento dei danni;
Art. 10 del contratto di locazione: clausola risolutiva espressa
Il solo fatto del mancato e puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone costituisce la conduttrice in mora, con la conseguente risoluzione di diritto del contratto in di lei danno;
Art. 11 del contratto di locazione: consegna dei locali
La conduttrice dichiara che la cosa locatagli trovasi nello stato di fatto di cui al verbale di consegna dell’immobile;
Art. 12 del contratto di locazione: innovazioni
La conduttrice si obbliga a non apportare alcuna modifica, innovazione o miglioria della cosa locata, compresi gli impianti esistenti, senza preventivo consenso scritto del locatore. La violazione di questa disposizione è causa di risoluzione di diritto della locazione e di risarcimento del danno. Tutto quanto la conduttrice faccia, con o senza il preventivo consenso scritto della locatrice, rimarrà a beneficio di quest'ultimo, senza alcun compenso, a meno che la locatrice stessa non preferisca la restituzione dei locali nel pristino stato, in danno ed a spese della conduttrice.
Art. 13 del contratto di locazione: rispetto del regolamento di condominio
La conduttrice si obbliga altresì a rispettare il regolamento dello stabile e le tabelle millesimali allegate (che dichiara di ben conoscere specie nella parte relativa ai divieti e limitazioni d'uso) e ad osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini.
Art. 14 del contratto di locazione: elezione di domicilio
A tutti gli effetti del presente contratto, nonché per qualsiasi controversia dipendente, connessa o comunque collegata alla locazione anche se relativa a tempi, atti o fatti successivi alla cessazione della locazione stessa (compresa la notifica degli atti esecutivi) ed ai fini della competenza giudiziaria, la conduttrice elegge domicilio nell’immobile locato, e, per il caso che essa in seguito più non li detenga, elegge domicilio presso il portiere dello stabile e ove questi non esista, presso l'ufficio di segreteria del Comune ove è situato l'immobile locato.
Art. 15 del contratto di locazione: registrazione e bollo
La registrazione del presente contratto (nonché il pagamento dell'imposta di registro per gli anni successivi al primo) avverrà a cura della locatrice, con obbligo per la conduttrice di rimborsargli la metà della spesa sostenuta. Le spese dei bolli e quietanza sono a carico della conduttrice;
Art. 16 del contratto di locazione: modifiche ai patti contrattuali
Qualunque modifica al presente contratto non potrà aver luogo e non potrà essere approvata che mediante atto scritto;
Roma lì
La conduttrice La locatrice