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Contratto di locazione commerciale: il quadro normativo

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Contratto di locazione commerciale: la destinazione

Il contratto di locazione ad uso commerciale è previsto dall'art. 27 della L. n. 392/78 con riferimento ad immobili da adibirsi ad attività industriali, commerciali o artigianali, di interesse turistico ex art. 2 della L. n. 326/68 ovvero ad attività di lavoro autonomo.

Contratto di locazione commerciale: la durata

La durata normale di un contratto di locazione ad uso commerciale è di sei anni. Per attività alberghiere la durata normale del contratto di locazione è di nove anni. Il conduttore può sempre recedere dal contratto, con preavviso di sei mesi, per gravi motivi e può essere pattuito contrattualmente che il conduttore possa recedere con preavviso di sei mesi anche in difetto di gravi motivi.

Contratto di locazione commerciale: il rinnovo


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Il contratto di locazione ad uso commerciale si rinnova di sei anni in sei anni (o di nove anni in nove anni per attività alberghiere), salvo che non sopraggiunga disdetta con preavviso, rispettivamente di 12 mesi o di 18 mesi. Alla prima scadenza contrattuale il contratto può, però, essere disdettato solo per i motivi di cui all'art. n. 392/78 e, cioè, se il locatore intenda adibire l'immobile ad abitazione (o alle attività commerciali di cui all'art. 27 della L. n. 392/78) propria, del coniuge o dei parenti in linea retta entro il secondo grado; se intenda ricostruire o ristrutturare l'immobile (salvo, in tali casi, il possesso della relativa concessione o licenza edilizia). Affinchè il contratto di locazione ad uso commerciale non si rinnovi alla prima scadenza, è necessario che, con preavviso di 12 o di 18 mesi, sia inviata disdetta con l'indicazione dei motivi, tra quelli sopra indicati, per il diniego della rinnovazione. Nel caso in cui il locatore, alla prima scadenza del contratto di locazione ad uso commerciale, neghi il rinnovo del contratto per una delle causali di cui all'art. 29 della L. n. 392/78 e recuperi la disponibilità dell'immobile dovrà adibire, entro sei mesi dall'avvenuta consegna, lo stesso agli usi o effettuare i lavori per i quali è stato negato il rinnovo del contratto. In difetto il conduttore potrà alternativamente chiedere il ripristino del contratto di locazione, oltre al rimborso delle spese ovvero il risarcimento danni sino a concorrenza di 48 mensilità dell'ultimo canone.

Contratto di locazione commerciale: indennità d'avviamento

In tutte le ipotesi di cessazione di contratti di locazione ad uso commerciale (sono espressamente esclusi gli usi "Studio Professionale") che comportino contatti diretti con il pubblico, per cause non ascrivibili a conduttore, a quest'ultimo è dovuta un'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Come anticipato tale indennità non spetta qualora il contratto di locazione ad uso commerciale si risolva per inadempimento (o per recesso o per disdetta) del conduttore ovvero qualora si riferisca ad attività professionali o ad attività che non comportino il contatto diretto con il pubblico.
La misura dell'indennità è pari a 18 mensilità o 21 mensilità dell'ultimo canone (rispettivamente per attività commerciali e per attività alberghiere). Tale misura è raddoppiata qualora il locatore o chiunque adibisca, entro un anno dalla cessazione del contratto, l'immobile alla medesima attività o ad attività affini. La corresponsione dell'indennità per la perdita d'avviamento commerciale è condizione per l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.

Contratto di locazione commerciale: successione nel contratto

L'art. 36 della L. n. 392/78 prevede che il conduttore possa sublocare l'immobile o cedere il contratto sempre che contestualmente ceda anche l'azienda. In tale caso il locatore può opporsi alla cessione entro trenta giorni dalla comunicazione dell'atto di cessione. Ove il locatore non abbia liberato il conduttore cedente, potrà agire nei confronti di quest'ultimo in caso d'inadempimento del cessionario. In caso di morte del conduttore, succedono a quest'ultimo nel contratto di locazione ad uso commerciale, coloro che per successione o in forza di titolo di data certa anteriore all'apertura della successione, hanno diritto a proseguirne l'attività. In caso di separazione (legale o consensuale) o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, succede nel contratto il coniuge che prosegua nell'immobile l'esercizio della stessa attività esercitata con l'altro coniuge.

Contratto di locazione commerciale: prelazione e riscatto

Nel caso in cui il locatore intenda trasferire la proprietà dell'immobile locato deve darne preventiva comunicazione al conduttore a mezzo di ufficiale giudiziario. Entro il successivo termine di sessanta giorni il conduttore può esercitare il diritto di prelazione offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Il conduttore è tenuto, poi, a versare il prezzo entro il successivo termine di trenta giorni. Ove il locatore non proceda alla preventiva comunicazione delle condizioni della compravendita o comunichi condizioni difformi dalle reali, il conduttore può esercitare, entro il termine di sei mesi dalla trascrizione del contratto di compravendita, il diritto di riscatto essendo tenuto a versare il prezzo entro il termine di tre mesi dalla prima udienza del conseguente giudizio (in caso di mancata opposizione) ovvero entro il termine di tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza.

Contratto di locazione commerciale: la prelazione in caso di nuova locazione

Nel caso in cui il locatore intenda locare a terzi l'immobile oggetto del contratto di locazione ad uso commerciale, il conduttore ha diritto di esercitare il diritto di prelazione offrendo condizioni uguali a quelle proposte ai terzi. Il diritto di prelazione può essere esercitato anche se il contratto di locazione ad uso commerciale con i terzi sia stipulato entro il termine di un anno dalla scadenza del contratto.

 

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