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Le penali per l'estinzione del mutuo nel Decreto Bersani
 

Sino all'entrata in vigore del D.L. Bersani le penali per l'estinzione anticipata di un mutuo potevano rappresentare una remora alla scelta di procedere al rimborso anticipato del mutuo che comporta, come noto, il risparmio degli interessi non ancora maturati.
L'art. 7 del D.L. n. 7/2007 ha, invece, previsto la nullità delle penali per l'estinzione anticipata del mutuo eventualmente previste. Sono, tuttavia, nulle esclusivamente le penali per estinzione anticipata relative ai mutui stipulati a decorrere dall'entrata in vigore del D.L. mentre, con riferimento ai mutui già in essere, è prevista la rinegoziazione delle penali per estinzione anticipata al fine di ricondurle entro il massimo consentito.
L'ambito oggettivo d'applicazione della norma che sancisce la nullità delle penali per estinzione anticipata del mutuo, riguarda tutti i contratti di mutuo per l'acquisto o per la ristrutturazione di unita' immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attivita' economica o professionale da parte di persone fisiche.
L'art. 7 stabilisce, poi, che eventuali penali per estinzione anticipata del mutuo pattuite in violazione del divieto di cui all'art. 7 siano nulle ma non comportino la nullità dell'intero contratto di mutuo che rimane valido ed efficace tra le parti. Si tratta del meccanismo di conservazione del contratto di cui all'art. 1419 c.c.
Come già chiarito, la disciplina in esame si applica solo ai contratti di mutuo stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto legge (2 febbraio 2007).
Per quanto riguarda i contratti di mutuo stipulati anteriormente alla predetta data, l'ABI e le associazioni dei consumatori più rappresentative a livello nazionale hanno stabilito le regole per la riconduzione ad equità delle penali per estinzione anticipata dei vecchi mutui, determinando la misura massima dell'importo delle penali stesse.
Deve sottolinearsi al riguardo che il mutuante non potrà rifiutare la rinegoziazione.

Misura massima delle penali per anticipata estinzione di mutui a tasso variabile

Per questa tipologia di mutui è stabilito che la penale possa essere al massimo pari allo 0,50%. Tale penale per estinzione anticipata del mutuo scende allo 0,20% quando l’estinzione avviene nel terz’ultimo anno di rimborso del mutuo, azzerandosi del tutto se l’estinzione avviene negli ultimi 2 anni. E' previsto, in ogni caso, un beneficio almeno pari allo 0,20%.

Misura massima delle penali per anticipata estinzione di mutui a tasso fisso

Per questa tipologia di mutui, l’accordo distingue tra mutui stipulati fino al 31 dicembre 2000 e mutui stipulati successivamente.
I primi sono sottoposti allo stesso trattamento previsto per i mutui a tasso variabile.Per quanto riguarda i secondi la penale massima per l'estinzione anticipata del mutuo è pari all'1,90% se l’estinzione anticipata del mutuo avviene nella prima metà di durata; 1,50% se l’estinzione anticipata avviene nella seconda metà di durata del mutuo. Anche per questi mutui la penale soglia scende allo 0,20% se l’estinzione anticipata avviene nel terz’ultimo anno di rimborso, per poi azzerarsi nei casi di estinzione anticipata negli ultimi 2 anni. E, anche in questa ipotesi, previsto, in ogni caso, un beneficio minimo stabilito nelle seguenti misure: per i mutui che prevedono una penale pari o superiore all’1,25%, un beneficio minimo dello 0,25%; – nel caso dei mutui che prevedono una penale inferiore all’1,25%, un beneficio minimo dello 0,15%.

Misura massima delle penali per anticipata estinzione di mutui a tasso misto
Come per i mutui a tasso fisso, occorre distinguere, ai fini della riconduzione ad equità delle penali per anticipata estinzione, i mutui a tasso misto stipulati fino al 31 dicembre 2000 e i mutui stipulati successivamente. Per quanto riguarda i primi, è stabilito che:– se al momento dell’estinzione anticipata del mutuo il suo rimborso è regolato con tasso variabile, valgono le penali soglia dettate per i mutui a tasso variabile;– se al momento dell’estinzione anticipata del mutuo il suo rimborso è regolato con tasso fisso, operano le penali massime previste per i mutui a tasso fisso stipulati fino al 31 dicembre 2000. Con riferimento ai mutui a tasso misto stipulati successivamente al 31 dicembre2000, si prevede che:– nel caso dei contratti che prevedono la variazione della tipologia di tasso (da fisso a variabile o viceversa) con una cadenza periodica pari o inferiore a due anni, valgono le regole dettate per i mutui a tasso variabile;– nel caso dei contratti che prevedono la variazione di tasso (da fisso a variabile o viceversa) con una cadenza periodica superiore a due anni, valgono le soglie previste per i mutui a tasso variabile se al momento dell’estinzione anticipata del mutuo il suo rimborso è regolato con tale tipologia di tasso; se invece, al momento dell’estinzione anticipata del mutuo, il suo rimborso è regolato con tasso fisso, si applicano le penali massime dettate per i mutui a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000.
Ai fini della riconduzione ad equità delle penali per anticipata estinzione dei mutui, è tuttavia necessario che il debitore alleghi alla richiesta una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà che precisi il tipo di contratto per cui si chiede l'abbattimento della penale.

Estinzione anticipata dei mutui immobiliari divieto di clausole penali

Art. 7.


1. È nullo qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l'estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo per l'acquisto o per la ristrutturazione di unita' immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attivita' economica o professionale da parte di persone fisiche, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore del soggetto mutuante.
2. Le clausole apposte in violazione del divieto di cui al comma 1 sono nulle di diritto e non comportano la nullità del contratto.
3. Le disposizioni di cui ai commi 1 e 2 si applicano ai contratti di mutuo stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto.
[ 4. Ai fini dell'applicazione delle disposizioni di cui al presente articolo, per acquisto della prima casa si intende l'acquisto effettuato da una persona fisica della casa dove intende stabilire la propria residenza] .
5. L'Associazione bancaria italiana e le associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale, ai sensi dell'articolo 137 del codice del consumo di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, definiscono, entro tre mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto, le regole generali di riconduzione ad equità dei contratti di mutuo in essere mediante, in particolare, la determinazione della misura massima dell'importo della penale dovuta per il caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo.
6. In caso di mancato raggiungimento dell'accordo di cui al comma 5, la misura della penale idonea alla riconduzione ad equità è stabilita entro trenta giorni dalla Banca d'Italia e costituisce norma imperativa ai sensi dell'articolo 1419, secondo comma, del codice civile ai fini della rinegoziazione dei contratti di mutuo in essere.
7. In ogni caso i soggetti mutuanti non possono rifiutare la rinegoziazione dei contratti di mutuo stipulati prima della data di entrata in vigore del presente decreto, nei casi in cui il debitore proponga la riduzione dell'importo della penale entro i limiti stabiliti ai sensi dei commi 5 e 6.





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