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Sostituzione del mutuo: come sostituire e rinegoziare il mutuo - il decreto Bersani
 

Spesso, nell'uso corrente, i termini sostituzione del mutuo e rinegoziazione del mutuo vengono sovrapposti. In effetti entrambe le operazioni sono destinate ad una revisione delle condizioni del rapporto di mutuo.
A rigore, tuttavia, la sostituzione del mutuo comporta l'estinzione del precedente rapporto obbligatorio e la stipulazione di un nuovo mutuo con nuove condizioni (sovente, con una nuova banca), mentre la rinegoziazione del mutuo rappresenta una mera novazione del precedente contratto di mutuo che permane in vigore, seppure con diverse condizioni (ad esempio con un diverso tasso).
In tale prospettiva, al contrario della sostituzione del mutuo che, come rilevato, potrebbe accompagnarsi ad una modificazione dell'istituto bancario erogante, la rinegoziazione del mutuo, strettamente intesa, viene effettuata direttamente con l'originario mutuante.
La sostituzione del mutuo comporta, dunque, l'estinzione di un rapporto di mutuo già in essere. In tale prospettiva, almeno per quanto riguarda i mutui stipulati prima dell'entrata in vigore del Decreto Bersani (che, come noto, ha eliminato le penali per l'estinzione anticipata dei mutui), un primo costo che occorre mettere in preventivo nell'ambito di un'operazione di sostituzione del mutuo, è proprio quello relativo alla penale d'estinzione.
Vi sono, poi, da aggiungere tutte le spese connesse all'accensione del nuovo mutuo. E', così, possibile che anche una considerevole riduzione del tasso d'interesse per effetto della sostituzione del mutuo sia ampiamente compensata dai costi connessi all'estinzione del vecchio mutuo ed all'accensione del nuovo. Tra l'altro le spese non sono strettamente proporzionali all'importo di mutuo, incidendo in misura maggiore sulle cifre più piccole.
E', pertanto, evidente che, sotto il profilo della convenienza economica, in termini assoluti, l'operazione di sostituzione del mutuo è complessivamente vantaggiosa solo se la riduzione del tasso di interesse produce un vantaggio maggiore delle spese di sostituzione.
Per effettuare un confronto tra il preesistente mutuo e quello conseguente alla sostituzione sarà sufficiente confrontare l'importo della rata originaria con quella (ricavabile con una calcolatrice mutuo) del nuovo mutuo ipotizzando che il suo importo sia pari al capitale residuo maggiorato di tutte le spese e che la sua durata sia uguale a quella residua dell'originario mutuo. L'operazione di sostituzione del mutuo sarà conveniente se la nuova rata risulterà più bassa.
La sostituzione del mutuo può essere diretta, a prescindere dal costo finanziario dell'operazione, a obiettivi connessi ad esigenze di vita del mutuatario. E' ciò che accade quando, attraverso la sostituzione del mutuo, con un nuovo Istituto Bancario erogante, viene concordato un aumento della durata del nuovo mutuo rispetto alla durata residua del vecchio (in questo caso il costo complessivo dell'operazione, potrà essere anche considerevolmente maggiore).
E', infine, frequente che, attraverso la sostituzione del mutuo, il mutuatario colga l'occasione per incrementare l'ammontare del prestito.
Occorre, a conclusione del presente commento, sottolineare che, con la Legge n. 40/2007, la sostituzione del mutuo può avvenire, senza costi, attraverso la surrogazione per volontà del debitore. In questo caso, per volontà del mutuatario, il primo mutuante (la prima banca) viene rimborsato del capitale da parte del nuovo mutuante individuato dal mutuatario (la seconda banca) che subentra gratuitamente nell'ipoteca iscritta a garanzia dell'originario credito e nel relativo contratto di mutuo. Potrà, poi, a latere dell'operazione di surrogazione, darsi vita ad una rinegoziazione del mutuo con il secondo mutuante.

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