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Accollo del mutuo
 

L'accollo del mutuo è la fattispecie giuridica attraverso la quale l'acquirente di un immobile subentra al venditore nel contratto di mutuo da questi acceso in occasione dell'acquisto dell'immobile.
La fattispecie dell'accollo del mutuo è particolarmente frequente nel caso degli acquisti di immobili di nuova costruzione. In tal caso, infatti, il costruttore incentiverà l'accollo di una quota del mutuo edilizio gravante sull'immobile in quanto, in caso contrario, sarebbe costretto a sostenere i costi della penale per l'estinzione del mutuo e per la cancellazione dell'ipoteca e non potrebbe ripartire, tra gli acquirenti delle singole unità immobiliari, i costi complessivi d'accensione del mutuo edilizio.
La disciplina dell'accollo del mutuo segue quella civilistica di cui all'art. 1273 c.c. che stabilisce la possibilità che il debitore ed un terzo si accordino affinchè il terzo assuma il debito dell'altro. In tal caso il creditore (l'Istituto Bancario) può aderire all'accordo tra il mutuatario ed il terzo rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore.
E' importante sottolineare che, nell'ambito della fattispecie dell'accollo del mutuo, il debitore originario rimane obbligato, in solido con il terzo (di norma l'acquirente dell'immobile), relativamente all'obbligazione che forma l'oggetto del mutuo salvo che il creditore non dichiari espressamente di liberare il debitore originario o che la sua liberazione non rappresenti una condizione espressa dell'accollo del mutuo ("l'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo", in tali termini prosegue l'art. 1273 c.c.).
In tal senso, ove il venditore intenda accollare il mutuo all'acquirente dell'immobile, dovrà preliminarmente accertarsi che l'Istituto bancario intenda liberarlo dall'obbligazione restitutoria essendo, in caso contrario, preferibile rinunciare all'accollo del mutuo e procedere all'estinzione del mutuo contestualmente o prima della vendita.
D'altra parte, ove il terzo intenda procedere con l'accollo del mutuo, dovrà ovviamente preliminarmente visionare il contratto di mutuo nel quale subentra ed accertarsi che il venditore sia in regola con il pagamento delle rate.
In generale, infatti, l'accollo del mutuo presenta l'innegabile vantaggio di evitare i costi d'accensione del mutuo ma pone l'acquirente di fronte ad un prodotto preconfezionato senza la possibilità di reperire prodotti migliori sul mercato.
Nel caso di accollo della quota di mutuo edilizio relativa all'unità immobiliare acquistata deve registrarsi, tuttavia, una maggiore disponibilità, da parte degli Istituti bancari, a rendere le condizioni del mutuo stesso più flessibili in accordo alle particolari esigenze dell'acquirente.
In passato i mutui edilizi erano particolarmente rigidi mentre ora le banche più evolute, in caso di accollo di una quota del mutuo edilizio, danno la possibilità di scegliere la durata del rimborso e perfino il tipo di contratto (tasso fisso o variabile, ma anche soluzioni con opzione di tasso o rimborsi a rata fissa e durata variabile)
Nella scelta se procedere con l'accensione di un nuovo mutuo o con l'eventuale accollo del mutuo esistente, deve considerarsi che l'accollo del mutuo equivale ad un nuovo mutuo del tipo e con condizioni di tasso uguali a quelle del mutuo originario, di ammontare pari al capitale residuo da rimborsare e durata pari alla durata residua del mutuo già in essere, con la rilevante differenza dell'assenza dei costi fissi correlati all'accensione del mutuo stesso.
Alcuni istituti bancari, anche nel caso d'accollo del mutuo, pretendono una commissione di subentro che può raggiungere l'1% del debito residuo.
Considerata la necessità e l'opportunità di valutare la convenienza dell'accollo del mutuo rispetto alla stipula di un nuovo contratto è consigliabile riservarsi la facoltà di rifiutare l'accollo del mutuo sin dalla stipula della proposta di acquisto.
Sotto il profilo procedurale, nella pratica, l'accollo del mutuo richiede che l'acquirente inoltri una domanda all'Istituto bancario, dotata di tutta la consueta documentazione anagrafica e reddituale.
Il venditore sarà tenuto a rimborsare all'acquirente i cosiddetti dietimi, ovvero la quota interessi maturati ogni giorno sul mutuo, per il periodo intercorso tra la scadenza dell'ultima rata e il giorno del rogito.





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