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La garanzia per la concessione del mutuo: redditi e patrimonio
 

Il tema della garanzia necessaria per la concessione di un mutuo coinvolge sia il valore dell'immobile su cui iscrivere l'ipoteca, sia quello dei redditi del mutuatario e/o del suo fideiussore.
Ai fini della concessione del mutuo, la prima garanzia che le banche richiedono è quella che concerne i redditi dei beneficiari o dei loro fideiussori. A prescindere dall'ipoteca sull'immobile oggetto della compravendita, infatti, la banca, prima della concessione di un mutuo, richiede questo tipo di garanzia in quanto ha la necessità di verificare la reale capacità del beneficiario di onorare il piano d'ammortamento senza il rischio, poi, di dover procedere ad eventuali azioni esecutive in caso d'insolvenza del mutuatario.
Nella valutazione di una domanda di mutuo, viene ritenuta una sufficiente garanzia un reddito mensile che rappresenti un terzo della rata del mutuo, vengono preferiti i redditi libero professionali e di lavoro dipendente, rispetto ai redditi di lavoro autonomo. Naturalmente non rappresentano idonea garanzia, ai fini della concessione del mutuo, i redditi non dimostrabili come quelli derivanti dal lavoro "nero". Quello del "sommerso" non è, però, un fenomeno completamente ignorato dalle banche che, infatti, annettono una qualche considerazione anche ai redditi da lavoro nero come garanzia aggiuntiva ai fini della concessione del mutuo. E', peraltro, evidente che di tali redditi dovrà essere fornita prova, anche di carattere presuntivo, attraverso l'esibizione dei movimenti di conto corrente o su libretti di deposito o attraverso eventuali dichiarazioni del datore di lavoro sull'esistenza del rapporto lavorativo.
Le banche si sono recentemente mostrate inclini a concedere mutui, a tassi più alti, anche ai lavoratori atipici anche se richiedono, come garanzia preliminare, che il lavoratore abbia un'età inferiore ai 35 anni e dimostri di aver lavorato almeno 30 mesi negli ultimi 3 anni.
Naturalmente la garanzia reddituale richiesta dalle banche ai fini della concessione del mutuo può essere fornita anche da un eventuale fideiussore (classica è la garanzia del genitore per l'acquisto della casa da parte del figlio).
La garanzia fideiussoria consiste nella disponibilità, da parte del garante, ad anticipare i pagamenti del debitore principale che si trovasse in difficoltà economiche.
Occorre, tuttavia, precisare che anche il fideiussore, per poter offrire idonea garanzia ai fini della concessione di un mutuo, dovrà possedere determinate caratteristiche. Gli elementi che le banche valutano sono: la situazione reddituale, il patrimonio individuale, l'eventuale sussistenza di ulteriori garanzie fideiussorie prestate e l'età del fideiussore. Con riferimento ai requisiti sopra enunciati, deve precisarsi che la miglior garanzia per la banca è quella costituita dal reddito del fideiussore che dovrebbe essere stabile e, di per sè, sufficiente, detratte le spese di mantenimento sue e della sua famiglia ed eventuali debiti già contratti, a sostenere integralmente il costo del mutuo. La banca non considera, poi, idonea garanzia quella prestata da un fideiussore che, al termine del periodo d'ammortamento, abbia un'età superiore agli 80 anni.
Le banche non considerano graditi i redditi di pensione modesti, considerati poco "aggredibili" in caso di difficoltà.
Pur ritenendo indispensabile la garanzia del reddito ai fini della concessione del mutuo, le banche richiedono, altresì, l'ipoteca sull'immobile ove si intenda ottenere un mutuo di importo elevato.
In tal senso, ai fini della concessione del mutuo e della determinazione del relativo importo, il livello della garanzia ipotecaria sull'immobile dipende dalla relazione peritale che la banca fa effettuare ad un tecnico di sua fiducia.
Il valore della garanzia immobiliare, infatti, determina il valore del mutuo. Il perito, nella sua relazione, procederà all'identificazione catastale dell'immobile, a determinarne il valore anche in riferimento alla commerciabilità del bene e ad attestarne la regolarità edilizia. Con riferimento al valore dell'immobile, è bene precisare che, nella valutazione di una domanda di mutuo, le banche, come garanzia, prendono in considerazione non il valore commerciale del bene (e, cioè, il prezzo a cui è presumibile vendere l'unità immobiliare in condizioni normali di mercato) ma il suo valore cauzionale e, cioè, un valore inferiore di circa il 10% derivante da un coefficiente che tiene conto dell'esigenza di forzato realizzo della vendita.
Insomma, nella valutazione di una domanda di mutuo, la banca prende in considerazione i redditi del richiedente per ottenere la garanzia che il mutuo sarà onorato in via ordinaria ed il suo patrimonio immobiliare per garantirsi, in ogni caso, la possibilità di conseguire, in via esecutiva, la restituzione del prestito.





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