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le servit¨ prediali

I caratteri e la disciplina giuridica della servitù prediali, i principi in materia di servitù, la linea di distinzione con le servitù irregolari

 

Approfondimento a cura di

Virginia Canali

avvocato del Foro di Viterbo

 

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L’articolo 1027 c.c. apre il Titolo  VI del Libro III  del codice civile, dedicato dal legislatore all’istituto delle servitù prediali.

Recita testualmente l’articolo:<< La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario>>; si tratta, quindi di un diritto reale di godimento su fondo altrui che spetta al titolare di un diritto di godimento su un fondo diverso del quale la servitù permette un’utilizzazione migliore.

Di fatto la servitù genera  un obbligo a carico del fondo servente con conseguente pretesa a favore del fondo vicino detto dominante.

In base al principio “ Nemini res sua servit” i fondi devono necessariamente appartenere a proprietari diversi; tuttavia, lo stesso opera esclusivamente nel caso in cui un unico soggetto è titolare sia  del fondo dominante che del fondo servente e, di contro, non è applicabile nell’ipotesi in cui il proprietario esclusivo di uno dei due fondi sia anche comproprietario dell’altro.

La dottrina e la giurisprudenza tradizionale hanno per anni sostenuto la necessità della contiguità dei fondi (praedia vicina esse debent).

Recentemente tale principio  è stato ridimensionato, soprattutto ad opera della giurisprudenza, stabilendo che l’elemento della contiguità o della vicinanza dei fondi, non essendo espressamente previsto come requisito essenziale dal legislatore, è un elemento di fatto più  che di diritto, dovendo essere inteso come esistenza di un rapporto tra due fondi che si trovano in una situazione tale da rendere possibile la sussistenza di una relazione di servizio tra i medesimi (Cass.5/2/83 n.965).

Le servitù, proprio perchè espressamente definite prediali, sono sempre stabilite a vantaggio di un fondo e non di un soggetto, e ciò significa che il diritto di servitù non può essere separato dal fondo dominante e trasferito distintamente dallo stesso; di contro, con il trasferimento del fondo dominante (o servente) si verifica automaticamente anche il trasferimento delle servitù allo stesso collegate.

La predialità, pertanto, è il primo dei requisiti essenziali della servitù; consegue che non possono rientrare nel novero delle servitù quelle situazioni soggettive  denominate servitù irregolari come  il diritto di raccogliere funghi  su fondo altrui concesso a persona determinata, o un  diritto di caccia e pesca.

Non possono, analogamente, qualificarsi servitù diritti reali attribuiti per l’utilità personale (usufrutto, uso abitazione).

Il motivo dell’esclusione delle servitù irregolari dal novero dei diritti reali deve essere ricercato nel principio del numerus clausus di questi ultimi che trova la sua logica nella tutela dei traffici giuridici al fine di non aggravare troppo il diritto di proprietà  limitandone la produttività e la libertà.

Non meno importante, ai sensi dell’articolo 1028 c.c, è l’elemento dell’utilità che:<< può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo>>.

Per dottrina consolidata l’utilità deve afferire in ogni caso al fondo e consentire la migliore utilizzazione di questo; non può pertanto costituirsi per mero vantaggio personale del proprietario.

Conferma tale impostazione la giurisprudenza quando afferma che l’utilità difetta quando il peso a carico del fondo servente è oggettivamente indifferente per il fondo dominante.

Infine occorre precisare che il contenuto della servitù può consistere solo in un non facere o in un pati,  definito, pertanto, in negativo; non può avere ad oggetto un dovere positivo, cioè un facere  salvo che la legge o il titolo disponga diversamente (art. 1030 c.c.); per tale motivo le spese necessarie per il fondo servente sono a carico di norma del proprietario del fondo dominante ai sensi dell’art. 1069 c.c.

Per la giurisprudenza dominante nel caso in cui il titolare del fondo servente è tenuto per il titolo ad effettuare prestazioni ulteriori, si configura un rapporto  di obbligazione propter rem congiunta ma distinta dal diritto reale.





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