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licenza e sfratto per finita locazione e sfratto per morositÓ
Approfondimenti
 
 
 
L'intimazione della licenza o dello sfratto per finita locazione costituiscono gli atti introduttivi dei procedimenti speciali volti al conseguimento del titolo per la restituzione dell'immobile locato al termine del rapporto di locazione. L'intimazione della licenza presuppone che il termine del contratto non sia ancora scaduto ed ha effetti processuali e negoziali in quanto esprime la volontà di non rinnovare il contratto di locazione impedendone il tacito rinnovo. L'atto di intimazione della licenza o dello sfratto ha la forma di un atto di citazione che deve contenere l'avvertimento che in caso di mancata comparizione o in caso di mancata opposizione la licenza o lo sfratto saranno convalidati. L'atto deve notificarsi almeno venti giorni prima dell'udienza indicata e la successiva costituzione può avvenire presso la cancelleria del giudice competente o direttamente in udienza. La competenza per i procedimenti speciali di intimazione della licenza per finita locazione, di sfratto per finita locazione (nonchè di sfratto per morosità o di sfratto per cessazione del rapporto d'opera nel caso di cui all'art. 659 cpc) spetta, inderogabilmente, al Tribunale del luogo ove è situato l'immobile oggetto del contratto ed il giudice adito è chiamato a rilevare l'eventuale incompetenza anche nel caso in cui il convenuto, comparso, non abbia sollevato la relativa eccezione. Come detto, in mancanza di comparizione o di opposizione, il Giudice procede alla convalida dello sfratto e si tratta di pronuncia definitiva in ordine alla risoluzione del rapporto locatizio salva l'opposizione tardiva ex art. 668 cpc concessa solo laddove la convalida sia stata effettuata in assenza dell'intimato che alleghi la mancata conoscenza dell'intimazione per irregolarità della notifica o per causa di forza maggiore. L'appello è stato ritenuto ammissibile solo in casi limite (es convalida nonostante l'opposizione). In caso di opposizione non fondata su prova scritta il giudice, salvo che sussitano gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza di rilascio dell'immobile immediatamente esecutiva (non impugnabile) e di mutamento del rito assegnando alle parti termine per l'integrazione degli atti introduttivi ex art. 426 cpc. Il procedimento così incardinato seguirà il rito del lavoro e definirà la questione relativa alla legittimità dell'intimazione della licenza e dello sfratto con ogni conseguenza in ordine all'attuale intercorrenza del rapporto di locazione.

L'intimazione dello sfratto per morosità ha ad oggetto un rapporto di locazione validamente costituito e si propone con le stesse modalità dell'intimazione di sfratto per finita locazione in caso di morosità nel pagamento dei canoni. In caso di sfratto per morosità, il locatore può contestualmente domandare l'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti (cfr. art. 658 cpc). L'intimazione deve contenere la citazione a comparire dinanzi al Tribunale competente (Tribunale del luogo ove è sito l'immobile) e deve essere notificata almeno venti giorni prima dell'udienza. Nell'intimazione deve essere dato l'avvertimento che, in difetto di comparizione o, in caso di mancata opposizione, lo sfratto sarà convalidato. All'udienza, ove sussista contestazione sull'ammontare dei canoni dovuti e costituenti la morosità, il giudice potrà concedere termine per il pagamento dei canoni non contestati nel termine di venti giorni (in mancanza di pagamento nel suddetto termine convaliderà lo sfratto). All'udienza, il giudice potrà, su istanza del conduttore, concedere un termine di grazia non superiore a novanta giorni per sanare la morosità (in mancanza lo sfratto sarà convalidato). In caso di opposizione del conduttore non fondata su prova scritta e ove non sussistano gravi ragioni in contrario, il giudice pronuncerà ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva e pronuncerà ordinanza di mutamento del rito con invito ad integrare gli atti ex art. 426 cpc. Ove sia stata formulata domanda di ingiunzione contestualmente all'intimazione di sfratto, il giudice, ove ravvisi la fondatezza della domanda, in calce all'intimazione, pronuncia ingiunzione immediatamente esecutiva con riferimento ai canoni scaduti. Contro l'ingiunzione può essere proposta opposizione nelle forme dell'opposizione a decreto ingiuntivo. Lo sfratto viene pronunciato subordinatamente all'attestazione, da parte del locatore, che la morosità persiste. L'ingiunzione per i canoni non pagati può essere richiesta con separato procedimento.




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