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sublocazione - effetti della violazione del divieto
Mondo Giudiziario 48/2010

La Cassazione afferma che la violazione del divieto di sublocazione non comporta la risoluzione del contratto


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Con la sentenza n 16111 del 8 luglio 2010, la Suprema Corte di Cassazione ha affrontato la questione relativa agli effetti, sulla permanenza del vincolo contrattuale, della violazione del divieto, pattiziamente stabilito, di sublocare un immobile ad uso abitativo. Secondo la Suprema Corte, infatti, la violazione del divieto di sublocazione non importa automaticamente la risoluzione del contratto in quanto è necessario l'accertamento circa la gravità del suddetto inadempimento ai sensi dell'art. 1455 del cc   
 
Cass Civ n 16111 del 8 luglio 2010
 
La violazione del divieto di sublocazione dell'immobile, pur costituendo inadempimento, non è di per sé sufficiente a giustificare la risoluzione del contratto di  locazione , ove non rivesta il carattere di gravità richiesto dall'art. 1455 c.c., da valutarsi con riferimento all'interesse dell'altra parte ed alle circostanze del caso concreto.
 
IN FATTO

F. e Q.M.T., con ricorso ex art. 447 c.p.c., proposero, dinanzi al tribunale di Bologna, un'istanza di accertamento della simulazione di un atto di cessione di azienda stipulato, nel gennaio del 2001, tra il proprio conduttore, la s.a.s. Oceano, e il calzaturificio Rossetti e la conseguente declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice, esponendo che la società Oceano (succeduta a sua volta all'originaria conduttrice, la s.a.s. Impronte), dopo il rinnovo del contratto di locazione stipulato nel luglio del 2000, aveva comunicato ad esse attrici l'avvenuta cessione di ramo d'azienda e la contestuale cessione della locazione in favore del predetto calzaturificio, cessione d'azienda cui era stata proposta opposizione perchè in realtà inesistente e funzionale soltanto a dissimulare la cessione del contratto di locazione in violazione dell'art. 1594 c.c..
Il giudice di primo grado accolse la domanda di simulazione, dichiarando l'inefficacia del contratto di cessione di azienda, e rigettò quella di risoluzione per carenza del presupposto ex lege della gravità del dedotto inadempimento della conduttrice.
Delle impugnazioni proposte, in via principale e incidentale, da tutte le parti in causa, la corte di appello di Bologna accolse quella delle locatrici, dichiarando risolto il contratto di locazione.
La sentenza è stata impugnata dalla s.a.s. Oceano con ricorso per cassazione sorretto da 2 motivi.
La fratelli Rossetti ha proposto ricorso incidentale articolato in 4 motivi e illustrato da memoria.
Resistono con controricorso le sorelle Q..

IN DIRITTO

I ricorsi, principale e incidentale, proposti avverso la medesima sentenza, devono essere riuniti.
Il ricorso principale è fondato.
All'accoglimento del primo motivo consegue la cassazione della sentenza impugnata, mentre l'accoglimento del secondo comporta, ancora, l'assorbimento dei motivi del ricorso incidentale.
Con il primo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 116 c.p.c., art. 2697 c.c..
Il motivo è fondato.
La corte territoriale, difatti, non ha fatto buongoverno delle regole processuali dettate in tema di riparto dell'onere della prova nel ritenere pacifico, in quanto non specificamente contestato dall'odierna ricorrente, che le attrezzature e gli impianti (ovvero i beni materiali costituenti l'azienda) fossero di proprietà delle sorelle Q., inferendo, tra l'altro, da tale circostanza la conclusione che oggetto della cessione fosse stato, in realtà, il solo contratto di locazione.
Erra, in particolare, il giudice di merito nel ritenere che le resistenti avessero specificamente rivendicato a sè la titolarità degli impianti e delle attrezzature, diversamente da quanto, di converso, emerge dagli atti di causa che la ricorrente, in ossequio al principio di autosufficienza del ricorso, specificamente riporta al folio 5 e 6 dell'odierno atto di gravame (in particolare, un passo della memoria Q. (OMISSIS)), gravando conseguentemente la Oceano di un (impredicabile) onere di contestazione della (supposta) allegazione di controparte, opinando che "il completo silenzio su tale circostanza, serbato dalla conduttrice" rendesse "verosimile che tali impianti fossero stati realizzati e installati dalla proprietà", e deducendo infine (anche) da tale, presunta simulazione del trasferimento dei beni de quibus la conseguenza della simulazione dell'intero contratto di cessione di azienda, così rovesciando, nella sostanza, l'onere probatorio gravante sulle parti.
Con ±1 secondo motivo, sì denuncia apparente e insufficiente motivazione in punto di risoluzione del contratto. Omesso esame di un punto essenziale della controversia (gravità dell'inadempimento).
Anche tale doglianza è meritevole di accoglimento.
Non conforme a diritto - e contraria alla giurisprudenza di questa corte regolatrice - appare, difatti, la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per asserito, grave inadempimento del conduttore consistito "nell'illegittima sostituzione della parte conduttrice con altra, senza il previo consenso della locatrice stessa".
Questa corte ha, di converso, affermato, in argomento (Cass. 15763/2000), che, in difetto di una valutazione legale tipica della gravità dell'inadempimento, la violazione del divieto pattizio di sublocazione di cui all'art. 1954 cod. civ., comma 1, o di cessione in uso dell'immobile locato ad uso non abitativo in tanto consente la pronuncia di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 cod. civ., in quanto l'inadempimento integrato dalla violazione del patto non abbia, secondo quanto richiesto dalla norma di generale applicazione posta dall'art. 1455 cod. civ., scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dell'altra parte, da apprezzarsi dal giudice in base alle circostanze del caso.
Nel caso di specie, il divieto pattizio di sublocazione non era addirittura previsto contrattualmente, sicchè a più forte ragione la valutazione dell'inadempimento, sub specie della sua gravità, avrebbe dovuto essere oggetto di specifico e motivato esame da parte del giudice del merito, il quale, ritenendo che la cessione priva di consenso integrasse gli estremi della "violazione di una delle obbligazioni essenziali poste a carico della parte conduttrice", non ha considerato che la normativa codicistica in tema di locazione configura quali obblighi essenziali del conduttore esclusivamente quelli del pagamento del canone e del diligente rispetto della destinazione d'uso (art. 1587 c.c.).
All'accoglimento del motivo in esame consegue, come già anticipato nell'incipit della presente motivazione, l'assorbimento del ricorso incidentale.
La sentenza impugnata va pertanto cassata e il procedimento rinviato ad altra sezione della corte di appello di Bologna che, in sede di rinvio, si atterrà ai principi di diritto suesposti.

P.Q.M.

La corte, riuniti i ricorsi, accoglie il primo motivo s del ricorso principale, ne accoglie il secondo, in tale accoglimento assorbiti i motivi del ricorso incidentale, cassa in relazione e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla corte di appello di Bologna in altra composizione.
Così deciso in Roma, il 8 aprile 2010.
Depositato in Cancelleria il 8 luglio 2010


 

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