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La sentenza n 13223 del 31 maggio 2010 torna sulla distinzione tra vendita in blocco e vendita cumulativa ai fini dell'esercizio del riscatto da parte del conduttore...

La sentenza n 13223 del 31 maggio 2010 torna sulla distinzione tra vendita in blocco e vendita cumulativa ai fini dell'esercizio del riscatto da parte del conduttore d'immobile destinato ad uso diverso dall'abitativo ex artt. 38 e 39 della L. n. 392 del 27 luglio 1978.
La motivazione della Corte si apre con  l'enucleazione dei tratti essenziali della vendita in blocco che si caratterizza per la vendita di un complesso immobiliare strutturalmente unico (ad esempio un unico edificio comprensivo dell'unità immobiliare locata) e della vendita a catena che si caratterizza come una vendita unica avente ad oggetto una pluralità di immobili (tra i quali quello oggetto del contratto di locazione) che mantengono la loro struttura unitaria.
In relazione a tale distinzione tra la vendita a catena e la vendita in blocco, la Suprema Corte riteneva che il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto del conduttore di immobile adibito ad uso diverso dall'abitativo potesse esercitarsi con riferimento alla vendita a catena e non con riferimento alla vendita in blocco.
Ad ulteriore precisazione dei limiti d'esercizio del diritto di riscatto, la Cassazione riteneva che l'autonomia del complesso immobiliare oggetto della vendita ai fini dell'individuazione della fattispecie della vendita in blocco dovesse essere verificata oggettivamente non potendosi avere riguardo all'utilità soggettiva perseguita dalle parti (ad esempio un prezzo maggiore per il venditore o la successiva destinazione unitaria da parte dell'acquirente).
La Suprema Corte, con la sentenza n 13223 del 31 maggio 2010 afferma che l'esercizio del diritto di riscatto di cui all'art. 38 della L. n. 392 del 27 luglio 1978 postula l'esatta corrispondenza tra il bene che forma oggetto della compravendita e quello oggetto del precedente contratto locatizio. In tale prospettiva la vendita in blocco, che esclude l'esercitabilità del diritto di riscatto, si realizza non soltanto allorchè i vari immobili siano strutturalmente un unicum che non ne consente l'alienazione separata ma anche quando le parti, per utilità soggettive, abbiano considerato, nell'atto di vednita, il complesso immobiliare come unitario, in armonia con quanto previsto in materia di obbligazioni dall'art. 1316 cc.
In tale prospettiva, rilevano sia la possibilità di conseguire un prezzo più alto per effetto dell'alienazione unitaria sia gli scopi che il venditore intende perseguire acquistando tutto il complesso immobiliare.
Sarà onere del conduttore che intenda esercitare il diritto di riscatto dimostrare l'intento fraudolento.





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