comodato d'uso gratuito comodato precario e locazione

Diritto Civile
Le mobili frontiere tra il comodato d'uso gratuito il comodato precario e la locazione, quadro giuridico e di giurisprudenza, la recente pronuncia in materia di comodato precario
 
Approfondimento a cura di
 
 
avvocato del Foro di La Spezia
 
 
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Scopo di questo articolo è porre all'attenzione del lettore gli aspetti più controversi di un contratto molto usato, ma anche poco conosciuto nella sua complessità giuridica.

Cercherò pertanto di evidenziare gli articoli del codice civile che sono stati oggetto di numerose sentenze, nell'intento di fornire allo scritto un taglio pratico, che spero sia utile al professionista, ma anche al cittadino che forse, prima di stipulare questo contratto, il più delle volte in forma verbale, farà un pò più di attenzione.
 
In virtù dell'art. 1803 che ne contiene la nozione: "Il comodato è il contratto con quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito".
 
Da questa sintetica definizione si ricavano i caratteri essenziali e distintivi del comodato che sono:

- la natura reale perchè con la "consegna" del bene si ha il perfezionamento del contratto e non con l'obbligo della stessa. Affinchè il requisito della consegna sia rispettato, dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che la stessa non debba rivestire forme solenni, essendo sufficiente che il comodatario sia messo nella condizione di servirsi della cosa;

- la gratuità, ravvisabile nella incompatibilità di un corrispettivo a carico del comodatario per l'uso della cosa;

-l'unilateralità che, secondo la dottrina maggioritaria si configura nell'obbligazione del comodante di non poter chiedere la restituzione della cosa prima del termine convenuto.

Se in relazione alle caratteristiche delle realità e unilateralità non sono sorte particolari problemi interpretativi, più discussa è la natura gratuita del comodato, perchè non è infrequente che nella pratica quotidiana al contratto di comodato sia apposto un modus e che:

- il comodatario se ne serva per vantare sul bene che gli è stato concesso in uso, pretese e diritti che vanno ben al di là di quanto previsto e voluto dal legislatore con questa figura contrattuale;
- o che venga utilizzato dal comodante per mascherare un vero e proprio contratto di locazione che comporterebbe obblighi, spese e oneri ben più gravosi.
Per eliminare ogni equivoco sulla gratuità del comodato modale è intervenuta la Cassazione Civile sez. III, 28 maggio 1996, n. 4912, in Giust. civ. Mass. 1996, 785) chiarendo: "Affinché il comodato non perda la sua natura essenzialmente gratuita, è necessario che l'interesse del comodante non abbia di per sé contenuto patrimoniale, ovvero, pur avendolo, si tratti di una prospettiva di un vantaggio indiretto e mediato, o comunque di un interesse secondario del concedente, il cui vantaggio non si trovi in un rapporto di corrispettività con il beneficio concesso al comodatario."

Sulla tale dibattuta questione diverse pronunce, alcune precedenti e altre successive alla Cassazione menzionata, ne hanno in sostanza confermato l'interpretazione, precisando che trattasi di comodato modale e non di locazione immobiliare il contratto in cui il comodatario è tenuto a:

-  pagare i tributi e le spese per l'immobile (Cass. 2534/1958);
 
-  provvedere al pagamento dei canoni periodici di acqua e luce (Cass. 3834/1980);
 
-  fornire energia elettrica al fabbricato, sostenere le spese di riparazione del fabbricato e custodire lo stesso (Cass. 9718/1990);
 
- pagare contributi di bonifica e le spese giudiziali per la difesa della proprietà di un fondo agricolo (Cass. 3021/2001).
 
E' chiaro quindi che un contributo modesto da parte del comodatario alle spese per le utenze, ad esempio, non possa qualificarsi come "canone", difettando il requisito della corrispettività per l'uso del bene.
 
Pur essendo essenzialmente gratuito, è inoltre possibile richiedere al comodatario di provvedere a ogni spesa condominiale o al versamento di una somma periodica a titolo di rimborso spese, la cui entità lasci ragionevolmente escludere la dissimulazione di un sottostante contratto di locazione (Corte di cassazione, sezione III civile, sentenza 4976 del 4 giugno 1997).
Naturalmente occorre quantificare il "contributo" del comodatario, al fine di scongiurare la simulazione di un contratto di locazione. Si ritiene al riguardo che, se la somma appare puramente simbolica, totalmente al di fuori degli importi richiesti dal mercato per la locazione o l'affitto, non si possa configurare una controprestazione o un corrispettivo.
Altro problema legato al contratto di comodato è la sua durata e il conseguente obbligo a carico del comodatario di restituire la cosa. La disciplina di questo importante aspetto è contenuta in tre articoli del codice civile:

1809 Restituzione:  "Il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto. Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediatamente";

1810 Comodato senza determinazione di durata: "Se non è stato convenuto un termine nè questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede."

1811 Morte del comodatario: "In caso di morte del comodatario, il comodante, benchè sia stato convenuto un termine, può esigere dagli eredi l'immediata restituzione della cosa."

Ne discende che il comodante può chiedere la restituzione della cosa:
- alla scadenza convenuta, che può essere rappresentata da una data precisa (es. 31/12/2012), o da un evento futuro determinato (es: tutta la vita del comodatario);
- quando il comodatario se ne è servito in conformità del contratto;
- in ogni momento, se non era stato fissato un termine finale;
- in ogni momento, anche se era stata fissata una scadenza, se sopravviene un suo urgente e impreveduto bisogno;
- agli eredi del comodatario, dopo la morte di quest'ultimo, anche se era stato convenuto un termine.
 
In particolare, quando le parti non convengono una scadenza, il comodato è definito precario, perchè la sua durata viene fatta dipendere esclusivamente dalla volontà del comodante, che in questo modo determina l'immediata cessazione del diritto del comodatario a godere e disporre della cosa.

Qualora il comodatario, quindi, dovesse rifiutarsi di restituire la cosa, assumerebbe la posizione di detentore senza titolo o abusivo, a meno che non riesca a dimostrare di poterne disporre in virtù di un altro rapporto.
 
Alla regola dell'immediata restituzione del bene su richiesta del comodante, in caso di mancata determinazione del termine, fa eccezione l'ipotesi particolare del comodato di immobile destinato a soddisfare le esigenze abitative del comodatario. Sul punto la Cassazione a Sezioni Unite 13603/04 ha stabilito: "Ove il comodato di un bene immobile sia stato stipulato senza limiti di durata in favore di un nucleo familiare già formato o in via di formazione, si versa nell'ipotesi del comodato a tempo indeterminato, caratterizzato dalla non prevedibilità del momento in cui la destinazione del bene verrà a cessare. Infatti, in tal caso, per effetto della concorde volontà delle parti, si è impresso allo stesso un vincolo di destinazione alle esigenze abitative familiari idoneo a conferire all'uso, cui la cosa deve essere destinata, il carattere implicito della durata del rapporto, anche oltre la eventuale crisi coniugale e senza possibilità di far dipendere la cessazione del vincolo esclusivamente dalla volontà, ad nutum, del comodante, salva la facoltà di quest'ultimo di chiedere la restituzione nell'ipotesi di sopravvenienza di un bisogno, ai sensi dell'art. 1809, 2° co.,segnato dai requisiti dell'urgenza e della non previsione."

A questo indirizzo, che poneva una  primaria tutela e attenzione alla famiglia e alle sue esigenze e che sembrava ormai consolidato, si oppone, la recente sentenza della Cassazione civile, sez III, n. 15.986 del 07/07/2010 secondo la quale, anche a seguito di un provvedimento di assegnazione della casa famigliare al genitore affidatario, l'immobile debba essere restituito ai suoceri, se la convenzione negoziale di comodato ad uso abitativo era priva di termine. Tale fattispecie integrerebbe, infatti, "la fattispecie del cd. comodato precario, caratterizzato dalla circostanza che la determinazione del termine di efficacia del vinculum iuris costitutito tra le parti è rimesso in via potestativa alla sola volontà del comodante, che ha facoltà di manifestarla ad nutum con la semplice richiesta di restituzione del bene, senza che assuma rilievo la circostanza che l’immobile sia stato adibito ad uso familiare e sia stato assegnato, in sede di separazione tra coniugi, all’affidatario dei figli, come condivisibilmente affermato da questa corte regolatrice con la sentenza 10258/1997."
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