In caso di vendita di immobile a chi compete il pagamento delle spese straordinarie di condominio già deliberate?
La sentenza che di seguito brevemente si annota affronta il tema della ripartizione delle spese condominiali tra parte venditrice e parte acquirente, ferma la corresponsabilità nei confronti del condominio della parte acquirente in ordine alle spese di competenza della parte venditrice.
In particolare, la sentenza fissa un criterio di distinzione tra:
spese afferenti l'utilizzo dei servizi comuni, per le quali la delibera di approvazione del consuntivo ha valore meramente dichiarativo con la conseguenza che le spese stesse competeranno in concreto al condomino che abbia fruito dei servizi comuni ed in proporzione a tale fruizione;
spese manutentive nel qual caso l'accertamento stesso dell'emergenza conservativa o emendativa di danni a terzi compiuto dal condominio (accompagnato o meno da delibere di spesa ma sempre con sufficiente grado di specificità rispetto alla riconducibilità alle cose comuni del fattore generativo del danno) farebbe sorgere l'obbligo conservativo in capo a tutti i condomini e porrebbe in una prospettiva meramente esecutiva ed esterna l'eventuale successiva approvazione delle relative spese.
Sempre sul tema della ripartizione delle spese in caso di compravendita immobiliare tra parte acquirente e parte venditrice, merita ricordare altra recente pronuncia della Suprema Corte, peraltro citata e confermata dalla sentenza in commento, nella quale si è distinto — al fine di identificare il momento rilevante ai fini dell'identificazione dell'obbligato finale per spese attinenti al condominio in caso di vendita dell'immobile di proprietà singolare — tra:
spese necessarie per la manutenzione ordinaria (in cui la nascita dell'obbligazione coincide con il compimento effettivo dell'attività gestionale, assumendo la successiva delibera condominiale carattere dichiarativo e non costitutivo dell'obbligo)
spese relative ad interventi di manutenzione straordinaria ed ad innovazioni rilevanti (in cui la delibera avrebbe allora valore costitutivo dell'obbligazione, essendo rimesso all'assemblea di valutare la necessità della spesa)
In particolare, la sentenza fissa un criterio di distinzione tra:
spese afferenti l'utilizzo dei servizi comuni, per le quali la delibera di approvazione del consuntivo ha valore meramente dichiarativo con la conseguenza che le spese stesse competeranno in concreto al condomino che abbia fruito dei servizi comuni ed in proporzione a tale fruizione;
spese manutentive nel qual caso l'accertamento stesso dell'emergenza conservativa o emendativa di danni a terzi compiuto dal condominio (accompagnato o meno da delibere di spesa ma sempre con sufficiente grado di specificità rispetto alla riconducibilità alle cose comuni del fattore generativo del danno) farebbe sorgere l'obbligo conservativo in capo a tutti i condomini e porrebbe in una prospettiva meramente esecutiva ed esterna l'eventuale successiva approvazione delle relative spese.
Sempre sul tema della ripartizione delle spese in caso di compravendita immobiliare tra parte acquirente e parte venditrice, merita ricordare altra recente pronuncia della Suprema Corte, peraltro citata e confermata dalla sentenza in commento, nella quale si è distinto — al fine di identificare il momento rilevante ai fini dell'identificazione dell'obbligato finale per spese attinenti al condominio in caso di vendita dell'immobile di proprietà singolare — tra:
spese necessarie per la manutenzione ordinaria (in cui la nascita dell'obbligazione coincide con il compimento effettivo dell'attività gestionale, assumendo la successiva delibera condominiale carattere dichiarativo e non costitutivo dell'obbligo)
spese relative ad interventi di manutenzione straordinaria ed ad innovazioni rilevanti (in cui la delibera avrebbe allora valore costitutivo dell'obbligazione, essendo rimesso all'assemblea di valutare la necessità della spesa)
in tal senso - Cass. civ., 3 dicembre 2010, n. 24654, in Foro it.
Cassazione civile Sez. II 12 luglio 2011 n. 15309
In caso di alienazione di un immobile in un condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione per riparare un danno già cagionato ad un singolo condomino, eseguiti successivamente alla compravendita, al fine dell'identificazione del soggetto obbligato alla contribuzione alle spese condominiali, deve considerarsi che l'accertamento stesso dell'emergenza conservativa o emendativa di danni a terzi, compiuto dal condominio, determina l'insorgenza dell'obbligo conservativo in capo a tutti i condomini, e pone l'eventuale successiva approvazione delle relative spese in una prospettiva meramente esecutiva ed esterna rispetto alla già compiuta individuazione della persona dell'obbligato.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il Condominio (OMISSIS), chiese ed ottenne dal Giudice di Pace di Gallina che fosse ingiunto ai coniugi B.A. e M.M.F., in solido con i coniugi F. M. e S.L., il pagamento di oneri condominiali relativi al rifacimento del lastrico solare, nonchè delle spese per la ristrutturazione dell'appartamento della coinquilina Mo., ammalorato da infiltrazioni provenienti dal detto manto di copertura.
I B. - M. proposero opposizione, eccependo la carenza di legittimazione della seconda non essendo comproprietaria dell'immobile - e sostenendo l'esclusivo obbligo dei F. - S., acquirenti dell'appartamento di essi opponenti in epoca anteriore alla delibera condominiale di ripartizione delle spese.
Esteso il contraddittorio a questi ultimi, gli stessi si costituirono negando l'esistenza di un obbligo esclusivo per le spese di ripristino , atteso che la relativa obbligandone doveva dirsi sorta nell'ottobre 1999, epoca in cui il Condominio aveva deliberato di accollarsi gli oneri di rifacimento del lastrico solare e di ripristino dell'appartamento della coinquilina Mo. - vale a dire in un momento anteriore sia alla compravendita, stipulata nel febbraio dell'anno successivo sia all'esecuzione stessa delle opere, completate nel giugno - luglio 2000.
Il Giudice di Pace, pronunziando sentenza n. 63/2003, dichiarò la carenza di legittimazione della M. e la sussistenza di un diritto di credito del Condominio, da valersi in via solidale nei confronti degli opponenti/chiamati; in accoglimento poi della domanda riconvcnzionale dei F. - S., ritenne che nei reciproci rapporti fosse obbligato solo il B. che, di conseguenza, avrebbe dovuto restituire, ai successivi acquirenti dell'appartamento, quanto dai medesimi già anticipato per il titolo ingiunto.
Il B. e la M. proposero appello al Tribunale di Reggio Calabria; il Condominio e i F. - S. svolsero altresì gravame incidentale; l'adito giudice, pronunziando sentenza n. 456/2005, respinse tutti i gravami e compensò le spese.
Il Tribunale ritenne - per quello che qui ancora conserva interesse- che l'obbligazione inerente il pagamento delle spese necessarie per la conservazione delle cose comuni - e per il ripristino di quelle del singolo condomino che dalle prime avesse subito ammaloramenti al proprio appartamento doveva essere ripartita - tra venditore ed acquirente dell'appartamento sito nel condominio - avuto riguardo al momento in cui l'assemblea aveva deliberato l'esecuzione dei lavori, momento che si poneva in epoca anteriore alla vendita e che determinava altresì l'obbligo di conservazione della cosa comune e della responsabilità verso terzi (gli altri condomini) per i danni derivanti dalla stessa.
Contro tale decisione ha proposto ricorso per Cassazione il B. sulla base di un unico motivo, cui hanno risposto i F. - M. con controricorso, proponendo altresì ricorso incidentale. Il Condominio non ha svolto difese. Chiamata la causa all'udienza del 10 marzo 2011 la stessa è stata rinviata al fine di rinnovare la notifica della fissazione dell'udienza alle parti ricorrenti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorsi vanno riuniti ex art. 335 c.p.c., essendo diretti alla cassazione della stessa sentenza.
1 - Con unico motivo il B. assume la violazione e falsa applicazione di legge in relazione all'art. 1123 cod. civ., sostenendo che il momento in cui scaturirebbe l'obbligazione di contribuire alle spese condominiali sarebbe quello in cui viene data concreta attuazione ed esecuzione ai lavori (pacificamente avvenuta dopo la vendita ai F. - M.) perchè solo allora si manifesterebbe l'attività di conservazione delle parti comuni che rende ambulatoria la relativa obbligazione, e non già al momento della delibera condominiale di approvazione dell'esecuzione delle opere emendative.
2 - Il ricorso non è fondato.
2/a - Va innanzi tutto rilevato che il ricorrente fa proprio l'enunciato contenuto in una sentenza di legittimità (vedi Cass. 6323/2003: "l'obbligo di ciascun condomino insorge al momento stesso in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa e, per conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese) il quale però era strettamente collegato alla fattispecie decisa - come del resto messo in rilievo dal giudice di merito - in cui, le opere erano state eseguite poco prima della cessione e solo successivamente, a distanza di anni, vi era stata la liquidazione definitiva delle spese ad esse afferenti: il principio espresso (apparentemente desumibile dall'inciso "per conseguenza"), che valorizzava l'esecuzione delle opere rispetto all'approvazione della spesa, in quel caso, conduceva comunque al medesimo risultato di quello sostenuto nella gravata decisione.
2/b - Nella fattispecie sottoposta all'esame della Corte reggina, essendo l'esecuzione dei lavori successiva alla delibera condominiale di effettuarli ed alla compravendita, non poteva essere invocata la -ritenuta - connessione temporale e logica tra insorgere della necessità di effettuare i lavori e la loro concreta effettuazione per porre l'accento - ai fini che qui sono in verifica - solo sul secondo momento, atteso che, seguendo il principio di cui le parti ricorrenti si fanno latrici, non si darebbe ragione del fatto che la necessità di provvedere alla conservazione deriva dall'accertamento, da parte del Condominio, di una situazione dannosa riconducitele alle cose comuni, mentre la materiale esecuzione del lavori può essere ad essa temporalmente più o meno contigua per fattori accidentali (quali ad esempio le difficoltà nell'identificazione dell'appaltatore delle opere).
2/c - Va altresì aggiunto che la "maturazione" dell'obbligo di contribuzione alle spese condominiali - in caso di alienazione dell'immobile di proprietà singola - incide sulla identificazione del soggetto obbligato in maniera differente a seconda che si tratti di spese per l' utilizzo dei servizi comuni - valendo allora il mero riferimento del periodo di concreta erogazione prima della cessione (cfr. fattispecie presa in esame da Cass. 23345/2008) - o piuttosto si verta in materia di spese manutentive- fattispecie analoga a quella in esame: in quest'ultimo caso invero l'accertamento stesso dell'emergenza conservativa o emendativa di danni a terzi compiuto dal Condominio (accompagnato o meno da delibere di spesa ma sempre con sufficiente grado di specificità rispetto alla riconducibilità alle cose comuni del fattore generativo del danno) determina come detto, l'insorgenza dell'obbligo conservativo in capo a tutti i condomini e pone l'eventuale successiva approvazione delle relative spese in una prospettiva meramente esecutiva ed esterna, rispetto alla già compiuta identificazione della persona dell'obbligato.
3 - La soluzione interpretativa alla quale si è sopra pervenuti non si pone in contraddizione con quanto di recente sostenuto da questa Corte con sentenza n. 24654/2010 nella quale si è distinto - al fine di identificare il momento della deambulatorietà dell'obbligazione per spese attinenti al condominio in caso di vendita dell'immobile di proprietà singolare - tra spese necessarie per la manutenzione ordinaria (in cui la nascita dell'obbligazione coincide con il compimento effettivo dell'attività gestionale, assumendo la successiva delibera condominiale carattere dichiarativo e non costitutivo dell'obbligo) e spese relative ad interventi di manutenzione straordinaria ed ad innovazioni rilevanti (in cui la delibera avrebbe allora valore costitutivo dell'obbligazione, essendo rimesso all'assemblea di valutare la necessità della spesa): nella fattispecie in esame invero la straordinarietà della spesa assume carattere del tutto particolare in ragione della sua finalità emendativa di un danno già cagionato al singolo condomino e, quindi, va ricondotta - pur accettando la distinzione operata da Cass. 24654/2010 - ad un ordinario e necessitato potere di gestione che, quindi insorge nel momento in cui - incontestata essendo la responsabilità del Condominio- sia sorta la fattispecie causativa del danno al singolo condomino.
4 - Con unico motivo di ricorso incidentale i F. - S. lamentano l'omessa motivazione in merito alla disposta compensazione delle spese di lite: la doglianza è infondata in quanto costituisce sufficiente motivo di compensazione delle spese di lite la reciproca soccombenza - fu infatti respinto analogo motivo di appello con riferimento alla compensazione delle spese del giudizio innanzi al Giudice di Pace.
5 - Va disposta analoga compensazione nel presente giudizio di legittimità sia per il rigetto di entrambi i ricorsi sia soprattutto per la relativa novità - rispetto alla data di introduzione del ricorso - delle soluzioni interpretative sopra riportate.
1 - Con unico motivo il B. assume la violazione e falsa applicazione di legge in relazione all'art. 1123 cod. civ., sostenendo che il momento in cui scaturirebbe l'obbligazione di contribuire alle spese condominiali sarebbe quello in cui viene data concreta attuazione ed esecuzione ai lavori (pacificamente avvenuta dopo la vendita ai F. - M.) perchè solo allora si manifesterebbe l'attività di conservazione delle parti comuni che rende ambulatoria la relativa obbligazione, e non già al momento della delibera condominiale di approvazione dell'esecuzione delle opere emendative.
2 - Il ricorso non è fondato.
2/a - Va innanzi tutto rilevato che il ricorrente fa proprio l'enunciato contenuto in una sentenza di legittimità (vedi Cass. 6323/2003: "l'obbligo di ciascun condomino insorge al momento stesso in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa e, per conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese) il quale però era strettamente collegato alla fattispecie decisa - come del resto messo in rilievo dal giudice di merito - in cui, le opere erano state eseguite poco prima della cessione e solo successivamente, a distanza di anni, vi era stata la liquidazione definitiva delle spese ad esse afferenti: il principio espresso (apparentemente desumibile dall'inciso "per conseguenza"), che valorizzava l'esecuzione delle opere rispetto all'approvazione della spesa, in quel caso, conduceva comunque al medesimo risultato di quello sostenuto nella gravata decisione.
2/b - Nella fattispecie sottoposta all'esame della Corte reggina, essendo l'esecuzione dei lavori successiva alla delibera condominiale di effettuarli ed alla compravendita, non poteva essere invocata la -ritenuta - connessione temporale e logica tra insorgere della necessità di effettuare i lavori e la loro concreta effettuazione per porre l'accento - ai fini che qui sono in verifica - solo sul secondo momento, atteso che, seguendo il principio di cui le parti ricorrenti si fanno latrici, non si darebbe ragione del fatto che la necessità di provvedere alla conservazione deriva dall'accertamento, da parte del Condominio, di una situazione dannosa riconducitele alle cose comuni, mentre la materiale esecuzione del lavori può essere ad essa temporalmente più o meno contigua per fattori accidentali (quali ad esempio le difficoltà nell'identificazione dell'appaltatore delle opere).
2/c - Va altresì aggiunto che la "maturazione" dell'obbligo di contribuzione alle spese condominiali - in caso di alienazione dell'immobile di proprietà singola - incide sulla identificazione del soggetto obbligato in maniera differente a seconda che si tratti di spese per l' utilizzo dei servizi comuni - valendo allora il mero riferimento del periodo di concreta erogazione prima della cessione (cfr. fattispecie presa in esame da Cass. 23345/2008) - o piuttosto si verta in materia di spese manutentive- fattispecie analoga a quella in esame: in quest'ultimo caso invero l'accertamento stesso dell'emergenza conservativa o emendativa di danni a terzi compiuto dal Condominio (accompagnato o meno da delibere di spesa ma sempre con sufficiente grado di specificità rispetto alla riconducibilità alle cose comuni del fattore generativo del danno) determina come detto, l'insorgenza dell'obbligo conservativo in capo a tutti i condomini e pone l'eventuale successiva approvazione delle relative spese in una prospettiva meramente esecutiva ed esterna, rispetto alla già compiuta identificazione della persona dell'obbligato.
3 - La soluzione interpretativa alla quale si è sopra pervenuti non si pone in contraddizione con quanto di recente sostenuto da questa Corte con sentenza n. 24654/2010 nella quale si è distinto - al fine di identificare il momento della deambulatorietà dell'obbligazione per spese attinenti al condominio in caso di vendita dell'immobile di proprietà singolare - tra spese necessarie per la manutenzione ordinaria (in cui la nascita dell'obbligazione coincide con il compimento effettivo dell'attività gestionale, assumendo la successiva delibera condominiale carattere dichiarativo e non costitutivo dell'obbligo) e spese relative ad interventi di manutenzione straordinaria ed ad innovazioni rilevanti (in cui la delibera avrebbe allora valore costitutivo dell'obbligazione, essendo rimesso all'assemblea di valutare la necessità della spesa): nella fattispecie in esame invero la straordinarietà della spesa assume carattere del tutto particolare in ragione della sua finalità emendativa di un danno già cagionato al singolo condomino e, quindi, va ricondotta - pur accettando la distinzione operata da Cass. 24654/2010 - ad un ordinario e necessitato potere di gestione che, quindi insorge nel momento in cui - incontestata essendo la responsabilità del Condominio- sia sorta la fattispecie causativa del danno al singolo condomino.
4 - Con unico motivo di ricorso incidentale i F. - S. lamentano l'omessa motivazione in merito alla disposta compensazione delle spese di lite: la doglianza è infondata in quanto costituisce sufficiente motivo di compensazione delle spese di lite la reciproca soccombenza - fu infatti respinto analogo motivo di appello con riferimento alla compensazione delle spese del giudizio innanzi al Giudice di Pace.
5 - Va disposta analoga compensazione nel presente giudizio di legittimità sia per il rigetto di entrambi i ricorsi sia soprattutto per la relativa novità - rispetto alla data di introduzione del ricorso - delle soluzioni interpretative sopra riportate.
P.Q.M.
LA CORTE DI CASSAZIONE Respinge i ricorsi e compensa le spese.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte di Cassazione, il 14 giugno 2011.
Depositato in Cancelleria il 12 luglio 2011
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte di Cassazione, il 14 giugno 2011.
Depositato in Cancelleria il 12 luglio 2011
